Il existe de nombreux obstacles à la construction des nouvelles maisons dont nous avons si urgemment besoin, mais les flaques sont peut-être les plus surprenantes
Paul Smith est directeur général du Groupe foncier stratégique
Il existe de nombreux obstacles à la construction des nouvelles maisons dont nous avons si urgemment besoin, mais les flaques d'eau sont peut-être les plus surprenantes – et l'une des plus faciles à réparer. L'inondation des eaux de surface est le jargon de planification pour ce qui se passe lorsqu'il pleut si fort que les systèmes de drainage deviennent dépassés – les flaques d'eau, en d'autres termes, bien que souvent grandes.
La politique de planification actuelle nécessite que les inondations en eau de surface soient traitées exactement de la même manière que les inondations des rivières.
Pour garantir un permis de construire pour les nouvelles maisons, les développeurs doivent d'abord montrer qu'il n'y a pas de sites alternatifs qui courent un risque inférieur – appelé le test séquentiel. Cela implique de regarder à travers l'ensemble d'une zone d'autorité locale, et en considérant à la fois des sites individuels et des combinaisons de sites qui pourraient fournir le même développement. Les autorités locales peuvent faire ce travail dans le cadre de la création de plan, mais si un site n'est pas alloué au développement dans le plan local, les développeurs doivent le faire eux-mêmes. Cela prend du temps et coûte beaucoup d'argent – généralement 20 000 £ ou plus.
Si le test séquentiel est passé, les développeurs doivent ensuite affronter le test d'exception – montrant comment les futurs occupants du site peuvent être facilitées contre les inondations, sans rendre les inondations plus probables ailleurs.
Tout cela est tout à fait raisonnable en ce qui concerne les inondations des rivières – il n'y a pas de nombreuses autres façons dont elle peut pratiquement être traitée – mais l'inondation en eau de surface est d'un caractère entièrement différent. Il est causé, rappelez-vous, par des systèmes de drainage qui ne font pas face au volume des précipitations. Il existe une solution facile à cela – améliorez le système de drainage.
C'est exactement ce que les développeurs doivent faire lors de la livraison de nouvelles maisons. Ils calculent la quantité probable de précipitations qui tomberont sur le site, ajouteront une éventualité pour le temps plus humide et les précipitations plus intenses que nous verrons à la suite du changement climatique (l'agence de l'environnement a 3200 mots d'orientation sur ce que devrait être cette allocation), puis concevoir un système de drainage pour en faire face.
Ces systèmes de drainage durables impliquent des combinaisons de caractéristiques telles que Swales et Rainwater Gardens, qui permettent à l'eau de pénétrer dans le sol, le long des étangs, des bassins et des réservoirs souterrains qui stockent l'eau de pluie à des moments où les précipitations sont les plus élevées, avant de la libérer progressivement. Le résultat est un schéma de drainage qui traite de toutes les précipitations probables maintenant et à l'avenir, sans augmenter le risque d'inondation ailleurs.
Cela peut ressembler à une approche de bon sens – et c'est exactement la façon dont le risque d'inondation des eaux de surface a été traité jusqu'au début de 2024, quand un jugement du tribunal a révélé que tout le monde avait toujours mal connu la politique. Plutôt que de reconnaître que le nouveau schéma de drainage résoudrait tout problème d'inondation potentiel, le résultat a été que l'inondation des eaux de surface devait être traitée exactement de la même manière que les inondations des rivières.
Le risque d'inondation des eaux de surface est beaucoup plus répandu que les inondations des rivières – regardez la carte des inondations récemment mise à jour de l'Agence pour l'environnement et vous verrez que le pays est marqué de poche avec des flaques potentielles.
Si la carte de l'agence de l'environnement montre un certain risque d'inondation en eau de surface sur un site, les développeurs ont trois options, toutes tout aussi désagréables.
La première consiste à tenter de passer le test séquentiel, un exercice probablement condamné à échouer en raison des grandes zones qui doivent être recherchées pour des sites alternatifs potentiels.
La seconde consiste à effectuer une modélisation spécifique au site pour montrer que la cartographie de l'agence environnementale est erronée. C'est souvent – les données utilisées pour préparer les cartes sont meilleures qu'auparavant mais encore assez brutes. Prouvant que, cependant, coûte des dizaines de milliers de livres et prend plusieurs mois, en partie parce que la contribution est nécessaire de l'agence de l'environnement à différents moments du processus de modélisation.
La troisième consiste à concevoir simplement le risque d'inondation en eau de surface indiquée sur la carte de l'agence de l'environnement, en évitant de mettre des maisons, des routes ou même de la modification du niveau du sol de ces zones afin que l'exigence de test séquentiel ne soit pas déclenchée. Pour certains sites qui seront faciles, pour d'autres, l'emplacement des zones d'inondation potentielles créera des dispositions maladroites qui ne parviennent pas à utiliser le terrain aussi efficacement que possible.
Cela a un impact très réel sur la livraison de nouvelles maisons. Les demandes de planification et les appels sont déjà refusés pour ne pas avoir géré correctement la politique. Une enquête auprès de seulement 20 membres de l'industrie Body the Land, la Fédération de la planification et du développement a révélé que les demandes de 57 000 nouvelles maisons étaient retardées entre eux. Extrapoler ce chiffre dans l'industrie du développement dans son ensemble et le nombre d'applications retardées sera confortablement en six chiffres – à la hauteur des problèmes de neutralité des nutriments que le gouvernement a investi autant de temps dans la résolution.
Si cela procurait une réduction du risque d'inondation, il serait peut-être justifié – mais ce n'est pas le cas. L'approche actuelle offre des résultats moins élevés que ce qu'il a remplacé. Au lieu que les schémas de drainage reflètent simplement le risque d'inondation des eaux de surface et de le faire, les points bas sur les sites où les eaux de surface sont susceptibles de s'accumuler lorsque les flaques sont restées intactes, sujettes aux inondations pour toujours.
Le plus frustrant de tous est à quel point il est facile de réparer. Les conseils de pratique de planification pourraient être mis à jour demain pour indiquer clairement que le test séquentiel n'est pas requis pour les sites qui ne sont soumis qu'aux risques d'inondation en eau de surface et où le schéma de drainage des eaux de surface en tient compte. Tous ces sites bloqués seraient déverrouillés sans réduire la qualité du développement, et le nombre de nouvelles maisons en cours de construction augmenterait. Le résultat serait de nouvelles maisons pour les enfants qui aiment les éclaboussures dans les flaques d'eau, plutôt que des flaques d'emploi empêchant leur construction.
