Le gouvernement a démontré qu'il s'est engagé à augmenter l'offre de logements, mais le régulateur qu'il a hérité des conservateurs empêche activement cela de se produire.
Pendant des décennies, l'industrie britannique de la construction a évolué pour devenir plus efficace, innovante et capable de fournir des bâtiments sûrs et de haute qualité à grande vitesse. Le modèle d'approvisionnement de conception et de construction (D&B), développé en réponse aux examens du gouvernement, amélioré la certitude des coûts, réduit les retards et livré des environnements mieux construits. Mais grâce au processus d'approbation trop bureaucratique et inefficace de la passerelle imposé par Michael Gove via la Building Safety Act 2022, que les progrès sont inversés.
Non seulement les coûts de construction sont en flèche et les projets sont confrontés à des retards paralysants, mais maintenant l'ensemble du marché foncier est paralysé. Les développeurs ont du mal à obtenir un financement pour les projets, la liquidité est en train d'être aspirée du marché et un nouveau développement a ralenti. L'effet d'entraînement? Moins de maisons, la hausse des coûts et un secteur du logement en crise.
Comment sommes-nous arrivés ici?
Le rapport Latham (1994) et le rapport EGAN (1998) ont identifié les inefficacités dans les méthodes de construction traditionnelles et défendu D&B comme un moyen de rationaliser les processus, d'intégrer la conception et la construction et de réduire les déchets. L'industrie s'est adaptée en conséquence, avec les achats D&B désormais utilisés dans près de 60% des contrats britanniques.
La tragédie de Grenfell a provoqué à juste titre un examen de la sécurité des bâtiments, aboutissant à la loi sur la sécurité des bâtiments. Cependant, plutôt que de fournir une clarté et des réformes pratiques, le régulateur de la sécurité des bâtiments (BSR) a introduit un cadre réglementaire si rigide, si clair et si lent qu'il a lancé l'ensemble du processus de développement dans le désarroi. L'exigence d'une approbation complète de la conception avant le début de la construction (passerelle 2) et un contrôle strict des modifications pendant la construction (passerelle 3) ont créé un logjam de bureaucratie. Le résultat? Les développements sont restés dans les limbes, la hausse des coûts et maintenant un gel sur le marché terrestre.
Le marché terrestre s'efforce
Pour que le développement se produise, les terres doivent être achetées, financées et préparées à la construction. Mais avec les réglementations autoritaires de la BSR, ce qui rend les délais du projet incertains et financent imprévisible, le marché foncier s'arrête. Et voici pourquoi:
1. Les prêteurs ne soutiennent pas les projets incertains – les temps d'approbation BSR s'étendant jusqu'à 18 mois, les financiers hésitent à fournir un financement pour les développements qui pourraient ne jamais innover. Les banques et les investisseurs institutionnels ont besoin de délais prévisibles et d'évaluations claires des risques, ce qui ne le fournit pas parmi le système actuel.
2. La liquidité est en train d'être aspirée du marché – les développeurs qui possèdent déjà des terres ont du mal à progresser dans des projets, attachant des capitaux qui pourraient être réinvestis dans de nouvelles acquisitions. Pendant ce temps, les acheteurs potentiels hésitent à s'engager à consentir à des achats de terres alors qu'il n'est pas clair si leurs projets recevront jamais l'approbation réglementaire. Le résultat? Un marché stagnant où les transactions ralentissent à un ruissellement, laissant les propriétaires fonciers avec des actifs et des développeurs non passables sans le pipeline de terres dont ils ont besoin.
3. Les coûts de construction ont augmenté jusqu'à 2%, ce qui rend les marges impraticables – le travail de conception initial excessif requis pour la passerelle 2 gonfle les coûts avant que une seule brique ne soit posée. Les développeurs doivent embaucher de plus grandes équipes d'architectes et de consultants juste pour approuver un projet, ajoutant au moins 1 à 2% au total des coûts de construction. Avec de telles marges minces, de nombreux projets deviennent tout simplement encore plus in viable.
4. L'incertitude réglementaire éloigne les investisseurs – les investisseurs à l'étranger et institutionnels qui soutenaient auparavant le développement britannique cherchent maintenant ailleurs. Lorsque les projets sont confrontés à des retards imprévisibles et à des restrictions irréalisables, le capital cherche des rendements plus sûrs et plus prévisibles – souvent en dehors du Royaume-Uni.
Un régulateur inepte aggrave les choses
Les échecs du BSR ne se terminent pas à une réglementation excessive. L'agence elle-même est criblée d'inexpérience et de dysfonctionnement. Les développeurs reçoivent des conseils contradictoires des responsables de la BSR, dont beaucoup manquent de connaissances en construction du monde réel. Les projets sont retardés, non pas parce qu'ils ne respectent pas les normes de sécurité, mais parce que les régulateurs ne donnent aucune clarté, exigent des remises inutiles et ne traitent pas les approbations en temps opportun.
Au lieu de faciliter un processus de construction plus sûr et plus efficace, le BSR est devenu un goulot d'étranglement imprévisible, laissant les développeurs dans les limbes, les prêteurs sur la touche et le marché du logement en crise plus profonde.
La mort de la conception et de la construction
L'une des conséquences les plus dommageables de l'approche rigide du BSR est son démantèlement efficace du modèle D&B. Sous D&B, les travaux de conception progressent aux côtés de la construction, permettant la flexibilité, le contrôle des coûts et l'innovation. Cependant, les nouveaux règlements exigent que toutes les conceptions soient complètement achevées avant le début de la construction – une approche non seulement inefficace mais peu pratique.
C'est un pas massif en arrière. Le Royaume-Uni a passé des décennies à affiner D&B comme méthode pour livrer des projets plus efficacement. Maintenant, un seul régulateur est de l'annulation des années de progrès avec une bureaucratie lourde et mal conçue.
Le régulateur a besoin d'une refonte – maintenant
La crise du logement est déjà sévère. La dernière chose dont la Grande-Bretagne a besoin est un régulateur qui aggrave activement les choses. Nous avons besoin d'un système qui garantit la sécurité sans développement suffocant. C'est ce que nous pouvons faire pour le réparer:
1. Rationaliser les approbations de la passerelle – Le BSR doit fournir des exigences claires et standardisées que les développeurs peuvent suivre sans remise sans fin sur les délais définis.
2. Introduire les approbations provisoires – l'autorisation des approbations conditionnelles permettrait à la construction de commencer pendant que les ajustements de conception finale sont effectués, réduisant les retards et la tension financière.
3. Assurer que le régulateur est compétent – le gouvernement doit s'assurer que les responsables du BSR sont des professionnels expérimentés ayant des connaissances en construction du monde réel, et non des bureaucrates apprenant au travail.
4. Protéger la conception et la construction – Les décideurs politiques doivent reconnaître que forcer les projets dans un modèle rigide et entièrement conçu avant de démarrer est contre-productif et inutile.
5. Déverrouiller le marché terrestre – En abordant les retards réglementaires, en fournissant des délais clairs et en restaurant la confiance des investisseurs, la liquidité peut revenir sur le marché terrestre, permettant au développement d'avancer.
Il est temps de choisir: les maisons ou les formalités administratives?
La Grande-Bretagne a besoin de plus de maisons. Le gouvernement a démontré qu'il s'est engagé à augmenter l'offre de logements, mais le régulateur qu'il a hérité des conservateurs empêche activement cela de se produire. L'approche du BSR n'est pas seulement de tuer des projets individuels – il étrangle l'ensemble de l'écosystème du développement, des transactions foncières au financement de la construction.
Plus le gouvernement permet à ce dysfonctionnement de se poursuivre, plus la crise du logement deviendra pire. Si les ministres sont sérieux au sujet de la résolution du problème, ils doivent agir maintenant pour réviser le régulateur avant de causer des dommages irréparables.
Le marché du logement n'a pas besoin de plus de bureaucratie – il a besoin d'action. Le choix est simple: réparer le régulateur ou accepter que la crise du logement britannique ne fera qu'empirer.
