Les deux tiers des sympathisants de Generation Rent qui n’ont pas déménagé en 2023 ont été invités à payer un loyer plus élevé l’année dernière.
De Dan Wilson Craw, directeur général adjoint, Generation Rent
Les locataires n’ont jamais été confrontés à une crise aussi énorme. Depuis la fin de la pandémie, nous sommes de plus en plus nombreux à vouloir vivre en ville, et en raison du manque de logements construits au cours des dernières décennies, la concurrence pour ceux qui sont disponibles fait grimper les loyers. Depuis mars 2021, le loyer moyen d'une nouvelle location au Royaume-Uni a augmenté de 33 %, tandis que les salaires n'ont augmenté que de 19 %.
Beaucoup d’entre nous qui ont essayé de trouver un nouveau logement au cours des deux dernières années ont été confrontés à une horrible exploitation de la part d’agents de location qui tentaient d’extraire jusqu’à la dernière goutte de loyer supplémentaire d’un marché en surchauffe. Il est désormais courant de se voir demander de faire une offre contre d'autres locataires ou de proposer plusieurs mois de loyer à l'avance. Cela fait perdre du temps aux locataires et crée des obstacles à ceux d'entre nous qui n'ont pas d'économies.
Les plus touchés par cette crise sont ceux d'entre nous qui dépendent du système de prestations sociales pour payer leur loyer – ou qui perçoivent de bas salaires et ne sont pas admissibles au crédit universel ou à une aide similaire. Il est impossible d'offrir des sommes similaires à d'autres locataires, c'est pourquoi ces locataires se tournent vers les municipalités pour obtenir une aide souvent maigre aux sans-abri. Bien que l'allocation de logement locale ait été augmentée en avril, cette mesure ne parvient pas à couvrir la totalité de l'augmentation des loyers des nouvelles locations.
Ce n’est pas seulement le manque de nouveaux logements qui est à l’origine de ce problème : l’incapacité à construire des logements sociaux alors qu’ils continuent de disparaître à cause du droit à l’achat a laissé des familles désespérées, surenchéri par des locataires plus fortunés, acceptant des logements sordides et surpeuplés.
Les jeunes adultes qui tentent de démarrer une carrière dans une ville sont refoulés par les propriétaires et les agents de location et forcés de retourner chez leurs parents, manquant ainsi de précieuses opportunités à un moment crucial de leur vie.
Cela ne concerne pas seulement ceux d’entre nous qui tentent de trouver un nouvel endroit où vivre. Les propriétaires qui voient les loyers des nouvelles locations augmenter peuvent facilement demander à leurs locataires existants de payer plus – ils peuvent menacer d’une expulsion en vertu de l’article 21 comme alternative. Le propriétaire n’a besoin d’aucune raison pour expulser son locataire, vous avez donc le choix de payer ou d’essayer de trouver une nouvelle maison que vous pouvez vous permettre. Les deux tiers des sympathisants de Generation Rent qui n’ont pas déménagé en 2023 ont été invités à payer un loyer plus élevé l’année dernière.
Dans le cadre du projet de loi sur les locataires (réforme), qui s'est effondré dans les derniers jours de la dernière législature, l'abolition des expulsions en vertu de l'article 21 supprimerait l'influence des propriétaires sur les locataires lorsqu'ils souhaitaient augmenter le loyer. Au lieu de cela, les locataires qui n’étaient pas d’accord avec une augmentation de loyer pourraient la contester devant un tribunal. Ce processus existe déjà mais n'est tout simplement pas utilisé car l'article 21 l'emporte sur tout.
Cependant, tout locataire faisant cela prendrait un risque : le tribunal utilise les loyers de propriétés similaires annoncées sur Rightmove et Zoopla comme référence pour déterminer le loyer – et non ce qui est nécessairement abordable pour le locataire.
Cela signifie que lorsque les loyers des nouvelles locations augmentent plus rapidement que les salaires, les propriétaires pourraient toujours recourir à des augmentations de loyer comme alternative à l'article 21.
L’Écosse a aboli son équivalent de l’article 21 en 2017 et dispose donc d’un système similaire depuis plusieurs années. À l’automne 2022, l’augmentation des loyers post-pandémique a fait peser sur des milliers de locataires la menace d’augmentations de loyer de 30 % accordées par les agents des loyers et le tribunal. Cela a incité le gouvernement d'Édimbourg à geler les loyers des locations, une politique ensuite assouplie pour autoriser des augmentations de 3 % dans la plupart des cas.
Cela a sans aucun doute épargné à de nombreuses familles la difficulté de trouver un nouveau logement à une époque où les loyers montaient en flèche, mais comme la législation a été adoptée dans un contexte d'urgence lié à la crise du coût de la vie, elle a été contrainte d'y mettre fin en mars 2024. Le gouvernement a introduit des dispositions transitoires pour l'évaluation des loyers afin d'éviter des augmentations de loyer particulièrement flagrantes, mais le plafond est de 12 %, ce qui reste bien plus élevé d'un coup que l'augmentation des salaires de la plupart des ménages.
Le gouvernement écossais légifère pour mettre en place un système de contrôle des loyers à long terme, limitant les augmentations de loyer entre les locations, ainsi qu'au sein de celles-ci. Ce niveau supplémentaire de réglementation vise à permettre aux locataires dont la situation change de déménager dans un autre logement, sans se retrouver au bord d'un loyer beaucoup plus élevé sur une nouvelle location.
En Angleterre, les conservateurs, les libéraux-démocrates, les verts et les travaillistes se sont tous engagés à abolir l'article 21 dans leurs programmes. Seuls les Verts et les Travaillistes évoquent une action sur les loyers. Les Verts donneraient aux autorités locales des pouvoirs de contrôle des loyers, même si la manière dont ceux-ci seraient conçus n’est pas claire.
Les travaillistes donneraient aux locataires le pouvoir de contester les augmentations de loyers déraisonnables – mais la grande question se pose de savoir ce qui constituerait « déraisonnable ». Certes, le loyer que le locataire ne pourrait pas se permettre de payer, c'est-à-dire parce que ses revenus ont augmenté à un taux inférieur, serait pris en compte – mais il serait incroyablement inquiétant si l'engagement du parti travailliste consistait simplement à permettre au système judiciaire existant d'intervenir une fois l'article 21 en vigueur. en laissant le loyer du marché « le doigt en l'air » du propriétaire comme référence.
Ce qui serait plus juste, et éviterait aux locataires d’avoir à passer par la bureaucratie supplémentaire liée à la contestation des loyers, serait d’imposer une limite annuelle à la mesure dans laquelle un propriétaire peut augmenter le loyer, au plus faible de la croissance des salaires ou de l’inflation des prix à la consommation. Cela permettrait de maintenir les loyers à un niveau abordable.
L’analyse de Generation Rent a montré que sans une offre accrue, les loyers réels moyens (par opposition aux loyers des nouvelles locations) suivent de toute façon largement les salaires, ce qui devrait donc être acceptable pour les propriétaires de toute façon.
Il ne s'agit donc en aucun cas d'un « contrôle des loyers », car en fin de compte, les propriétaires fixeraient le loyer lorsqu'ils annonceraient une propriété. Et cela ne s'attaquerait qu'à un symptôme de la pénurie générale de logements qui crée un « marché de vendeurs » qui invite en premier lieu à cette exploitation. Mais cela éliminerait les pires profits des agents de location et donnerait aux locataires l'assurance qu'une propriété qui semble abordable vaudra la peine d'être demandée.
