L'examen du plan local du South London Council ralentira le développement, réduira les logements abordables et exacerbera la crise du logement de Londres, soutient Worrall
Le dernier examen du plan local du Conseil de Wandsworth est un affront désastreux au besoin désespéré de Londres pour plus de maisons.
Il s'agit d'une approche régressive, myope et fondamentalement auto-déficiente de la planification qui privilégie la pureté théorique de la livraison pratique des logements.
Au lieu de s'aligner sur la vision plus large du plan de Londres et des objectifs de logements ambitieux (mais toujours insuffisants) du maire, Wandsworth a opté pour un barrage routier idéologique qui ralentira le développement, réduira les logements abordables et exacerbera la crise des logements de Londres.
Ceci est une lamentation de ceux qui veulent construire plus de maisons. Wandsworth s'est une fois de plus prouvé comme un bastion bureaucratique de l'obstructionnisme Nimby se déguisant comme progressisme.
Un affront à la livraison de logements abordables
Au cœur de cet échec est la décision de Wandsworth de fixer un seuil de logement abordable à 45%, plutôt que la référence à 35% décrite dans le London Plan 2021.
L'approche de seuil du plan de Londres a été soigneusement calibrée pour équilibrer la viabilité et la livraison, ce qui en a réellement construit les projets de logement tout en intégrant l'abordabilité dans le système. Les données parlent de lui-même: l'approche du maire a déjà conduit à une augmentation significative de la disposition abordable du logement, avec 84% des applications stratégiques offrant au moins 35% de logements abordables, contre seulement 53% en 2018.
La décision de Wandsworth d'augmenter unilatéralement le seuil à 45% n'est pas seulement économiquement non viable – elle est activement nocive.
Leurs propres évaluations de viabilité montrent que pour la plupart des sites, ce niveau de logement abordable n'est tout simplement pas réalisable. En conséquence, au lieu de suivre l'itinéraire rapide de la voie (FTR), les développeurs seront forcés de faire de longues négociations de viabilité coûteuses, ce qui conduit à:
Retards dans la livraison du logement
Coûts plus élevés pour les développeurs, qui seront transmis aux locataires et aux acheteurs
Faire une livraison réelle de logements abordables en raison d'un processus de viabilité cassé
C'est un cas classique de politique performative: une cible flashy et à consonance progressive qui n'atteigne que la stagnation.
La route accélérée: étendue par la bureaucratie
L'itinéraire rapide (FTR) a été introduit pour accélérer la livraison de logements tout en garantissant l'abordabilité. L'intérêt de la politique est d'éliminer les évaluations de viabilité inutiles, accélérant ainsi les approbations et la construction de maisons plus rapidement. C'est une solution pragmatique à un problème côté approvisionnement.
Pourtant, Wandsworth, dans un acte déroutant d'auto-sabotage, a décidé d'imposer des revues de viabilité à un stade avancé sur les projets FTR – quelque chose explicitement opposé par le plan de Londres. Cette couche supplémentaire de bureaucratie ne découragera que les développeurs d'utiliser le FTR, battant ainsi tout son objectif.
Si Wandsworth se souciait de se construire rapidement des maisons, il suivrait les preuves établies et soutiendrait le modèle FTR à 35%. Au lieu de cela, il a opté pour une politique politiquement pratique mais pratiquement ruineuse qui réduira la certitude pour les développeurs, retardera les approbations et rétrécira le pipeline de logements global.
Construire à la location: restrictions arbitraires qui étouffent la croissance
Build to Lent (BTR) est l'un des outils les plus efficaces pour fournir rapidement des logements locatifs gérés par des professionnels de haute qualité. Pourtant, au lieu de faciliter la croissance, le plan local de Wandsworth introduit une formule d'accessibilité arbitraire et restrictive, ce qui a obligé que 70% des unités abordables des régimes BTR soient des logements locaux.
Cela s'écarte du modèle bien établi du plan londonien, qui équilibre l'accessibilité à tous les niveaux de revenu en incluant un mélange de loyer social, de londir londonien et de loyer de marché à prix réduit. En insistant sur une définition étroite de l'abordabilité, Wandsworth rétrécit le pool potentiel de développeurs BTR disposés à investir dans l'arrondissement, conduisant à moins de maisons de location dans l'ensemble.
Test de viabilité: un exercice transparent en défaillance de la politique
L'évaluation de la viabilité soutenant ce plan est une étude en pensant. Il reconnaît ouvertement que le seuil de logement abordable de 45% proposé n'est pas viable dans la plupart des scénarios, en particulier pour les sites privés et non industriels.
Cela signifie que soit:
1. Les développeurs abandonneront complètement les projets, conduisant à encore moins de maisons construites.
2. Les développeurs négocieront sans cesse pour des motifs de viabilité, retardant les projets pendant des années.
3. Wandsworth approuvera discrètement les régimes avec des pourcentages d'abordabilité inférieurs de toute façon, sapant leur propre politique tout en faisant semblant de rester ferme.
Aucun de ces scénarios ne conduit à plus de maisons de se construire efficacement – ce qui devrait être l'objectif total d'un plan local.
Un à noter pour le comité parlementaire parlementaire sur la capture de la valeur des terres, dont les membres devraient prendre note de cette incroyable démonstration de l'offre de logements détruisant l'incompétence.
Un schéma clair d'obstruction du logement
Les politiques de Wandsworth n'existent pas dans le vide. Cela fait partie d'un schéma plus large de conseils locaux à travers Londres et le blocage, le retard, le retard et l'obstruction à la croissance du logement sous le couvert de l'abordabilité ou de l'intérêt communautaire.
C'est le même livre de jeu Nimby que nous avons vu à maintes reprises:
Fixez des objectifs d'abordabilité irréaliste que les développeurs ne peuvent pas atteindre.
Introduisez des obstacles bureaucratiques supplémentaires qui ralentissent les approbations.
Ignorez les réalités économiques sur la valeur des terres et les coûts de développement.
Apaiser les résidents vocaux anti-logements qui s'opposent à de nouvelles maisons à tout prix.
Tout cela conduit à une aggravation de la crise du logement, où moins de maisons sont construites, la demande dépasse l'offre et les prix continuent de dérober.
Grâce à Sadiq Khan et Jules Pipe, il y a de l'espoir de changement
Les politiques de planification obstructive de Wandsworth auraient été un désastre pour la livraison du logement – sinon pour l'intervention de Sadiq Khan et Jules Pipe, qui sont intervenues pour exiger une correction du cours. Leur leadership dans la contesté de cette approche erronée est un soulagement bienvenu pour les Londoniens qui ont désespérément besoin de plus de maisons, pas plus de formalités administratives.
Leur insistance sur le fait que Wandsworth s'aligne sur les stratégies éprouvées du plan de Londres est exactement le type d'action décisive nécessaire pour faire avancer Londres. En repoussant ces politiques régressives, ils veillent à ce que davantage de maisons – y compris des maisons plus abordables – se construisent.
Voilà à quoi ressemble le leadership face à une crise du logement: ne pas se plier aux obstructionstes mais défendre les personnes qui ont le plus besoin de maisons. Les Londoniens devraient être reconnaissants de leur intervention, et maintenant il appartient à Wandsworth d'écouter, de changer de cap et d'adopter une politique de logement qui offre.
