La crise du logement au Royaume-Uni nécessite des solutions audacieuses et avant-gardistes qui répondent aux besoins de toutes les communautés.
Planification inclusive : atteindre tous les coins de la communauté
L’un des principaux échecs du processus de planification actuel est l’exclusion des diverses voix communautaires. Comme le souligne le cas de la contribution à la planification inclusive de Leeds Building Society et de Public First, les consultations publiques ont tendance à attirer seulement un segment restreint, souvent non représentatif de la société, généralement des individus plus âgés et plus riches qui sont plus susceptibles de s'opposer aux nouveaux développements. Tim Leunig a déclaré lors du lancement que les résultats montrent comment les systèmes actuels faussent la participation et bloquent les efforts visant à générer un soutien pour des projets de logement indispensables.
La planification inclusive signifie repenser la consultation pour garantir que toutes les voix soient entendues, en particulier celles des groupes sous-représentés. Il s’agit notamment des locataires, des jeunes, des familles à faible revenu et des personnes issues de communautés minoritaires. Des approches innovantes, telles que rencontrer les gens là où ils se trouvent, que ce soit sur les réseaux sociaux, lors d'événements locaux ou via des plateformes en ligne accessibles comme Give My View, peuvent contribuer à combler l'écart. De plus, simplifier les documents de planification et garantir qu’ils soient disponibles dans plusieurs langues peut rendre le processus moins intimidant et plus accessible.
Harry Quartermain a discuté lors du lancement de la plateforme LandTech et de la manière dont un tel engagement peut être activé numériquement, ce qui a été salué par l'ancien chef de cabinet pour la régénération, la planification et la croissance du conseil de Brent, Cllr Shama Tatler. Tatler a démontré les meilleures pratiques entreprises par Brent dans certains de ses plans de quartier locaux qui ont efficacement impliqué les réseaux locaux de femmes somaliennes.
Gemma Gallant, d'Iceni Projects, a fait part de sa décennie d'expérience de travail auprès des autorités locales en matière de consultation communautaire. Elle a constaté que ce n'est que lorsqu'on obtient des échantillons représentatifs, en s'adressant directement à la communauté, qu'on peut réellement trouver un large éventail d'opinions. À l’heure actuelle, le système ne parvient pas à s’impliquer suffisamment largement et crée des barrières à l’entrée. Nécessitant souvent l’enregistrement des comptes, de longs numéros de référence pour les demandes de planification à utiliser, ainsi que des sites Web fastidieux des autorités locales qui ne rendent pas l’engagement accessible.
La contribution de Stu Donovan et Oscar Sims a permis de tirer de précieuses leçons de la Nouvelle-Zélande et du Canada, où ils ont constaté de nettes différences de soutien entre les sondages de consultation volontaire autosélectionnés et ceux qui sont plus inclusifs. Cela a permis au gouvernement néo-zélandais d'adopter des approches plus radicales en matière de réforme de la planification, ce qui a permis davantage de construction de logements, ce qui a abouti à des améliorations majeures de l'abordabilité du logement à Auckland.
En adoptant les réformes recommandées, le gouvernement britannique pourrait rendre le processus de planification plus démocratique, plus représentatif et, à terme, plus efficace. Les autorités locales auraient alors un mandat plus clair pour poursuivre le développement de logements abordables, avec le soutien de la communauté dans son ensemble. De plus, une planification inclusive réduirait l’opposition locale, un obstacle majeur au développement, à mesure que les communautés comprendraient mieux les avantages que pourraient apporter les nouvelles maisons.
Modèles de partenariat innovants : réduire le fardeau et accroître l’impact
Un aspect clé de cette stratégie est le potentiel de partenariats entre les associations de logement, les conseils locaux, les promoteurs privés et les investisseurs. De tels modèles permettent aux gouvernements locaux de collaborer avec des partenaires du secteur privé pour financer et gérer des solutions de logement temporaires et permanents. Ces partenariats pourraient impliquer que le secteur privé assume une plus grande part des coûts initiaux en échange de rendements à long terme, rendant ainsi le financement de logements abordables plus viable sans surcharger les fonds publics.
Les contributions de Matt Downie, PDG de Crisis, ont expliqué comment il doit y avoir une gamme de solutions pour nous mettre sur la voie d'un avenir sans sans-abrisme, et ont accueilli favorablement les recommandations visant à explorer des modèles de partenariat innovants qui examinent comment nous pouvons augmenter l'offre de logements. sur des décennies, pas du jour au lendemain. Les contributions du Cllr Jack Shaw et du Cllr Vanisha Solanki ont examiné les défis auxquels sont confrontés les conseils et la nécessité d'explorer des solutions de logement innovantes. Ike Mbamali de Prowgress a présenté son modèle de partenariat innovant qui utilise une nouvelle approche des aides au logement, qui peuvent être utilisées comme capital d'investissement plutôt que comme dépense opérationnelle si elles sont utilisées pour acquérir des stocks nouveaux ou existants, qui sont ensuite reloués au conseil sur 40 ans. ans et cédés pour un montant nominal à la fin du terme.
Crédits d'impôt pour le logement à faible revenu (LIHTC) : un modèle éprouvé de logement abordable
L’introduction de crédits d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC) au Royaume-Uni pourrait révolutionner le financement du logement abordable. Originaire des États-Unis, LIHTC est un partenariat public-privé qui encourage les investissements privés dans le logement abordable en offrant des crédits d'impôt aux promoteurs. Ce programme a joué un rôle déterminant dans la construction de millions de logements abordables aux États-Unis depuis sa création en 1986.
Dans le cadre du LIHTC, les promoteurs privés bénéficient de crédits d'impôt en échange de la construction ou de la réhabilitation de propriétés locatives abordables. Ces crédits peuvent être vendus à des investisseurs, générant ainsi des capitaux propres pour le projet. Cela réduit le montant de la dette nécessaire pour financer la construction, ce qui réduit les loyers pouvant être facturés aux locataires. Il est important de noter que les propriétés financées par le LIHTC doivent rester abordables pendant au moins 30 ans, garantissant ainsi une abordabilité à long terme.
L'un des avantages majeurs du LIHTC est son modèle de « paiement au succès ». Les crédits d'impôt ne sont accordés qu'une fois les logements construits et loués à des locataires éligibles à faible revenu, garantissant ainsi que le secteur privé respecte ses engagements avant que les fonds publics ne soient dépensés. De plus, les normes de conformité du LIHTC contribuent à maintenir une qualité de logement élevée, résolvant ainsi un problème important observé dans d'autres programmes de logement abordable.
Krista D'Allesandro, conseillère politique principale à la Pension and Lifetime Savings Association, a présenté les arguments en faveur d'une nouvelle incitation fiscale utilisant des crédits d'impôt au logement qui pourrait créer un pipeline d'actifs investissables. La vice-présidente de la recherche sur les actions ESG à la Berenberg Bank et la secrétaire du réseau économique et financier de la Fabian Society, Lauma Kalns-Timans, ont expliqué comment les initiatives d'investissement durable pourraient fonctionner main dans la main avec le LIHTC. Elle a souligné la forte baisse des fonds de pension britanniques investissant au Royaume-Uni et a expliqué comment le programme pourrait aider à surmonter ces problèmes.
La mise en œuvre du LIHTC au Royaume-Uni pourrait contribuer à combler le fossé entre le besoin de logements abordables et les limitations financières auxquelles sont confrontés les promoteurs et les autorités locales. Non seulement cela stimulerait les investissements privés dans le logement, mais cela encouragerait également les promoteurs à créer des logements abordables et de haute qualité qui resteraient accessibles aux familles à faible revenu pendant des décennies.
Le directeur général de la Home Builders Federation, Neil Jefferson, a décrit les défis rencontrés avec la méthode actuelle de fourniture de logements à loyer social, à savoir le système de contribution des promoteurs de l'article 106. Il a cité comment les constructeurs d'habitations sont actuellement laissés dans le flou avec l'obligation légale de fournir des logements abordables, mais sans aucun fournisseur enregistré (RP) pour les acheter en raison des finances de ces organisations. En particulier, le système actuel risque de ne pas financer d’autres formes d’infrastructure s’il n’est pas sérieusement pris en compte.
Globalement, l'introduction du LIHTC pourrait aider le gouvernement britannique à réduire sa dépendance aux subventions directes, qui se sont révélées insuffisantes pour répondre à la demande croissante de logements abordables. En passant à un modèle basé sur des crédits d’impôt, le gouvernement pourrait mobiliser des capitaux privés indispensables tout en maintenant une surveillance et en veillant à ce que des logements abordables soient construits là où ils sont le plus nécessaires. En fin de compte, avec un système qui n’a pas besoin d’augmenter le besoin d’emprunt du secteur public.
Débloquer des logements abordables et accessibles pour une population vieillissante
Conclusion