Une grande partie des causes de préoccupation énoncées par les trente organisations non favorables sont pleines de conflits et d’arguments incohérents
Les propositions de Michael Gove sur la taxe sur les infrastructures ont été rejetées par trente organisations qui ont déclaré qu’elles ne pouvaient pas soutenir ses réformes, au motif qu’elles laisseraient les communautés avec moins de logements abordables et moins d’infrastructures qu’elles n’en ont besoin.
Il intervient après qu’un éventail de parties prenantes a examiné la «consultation technique sur la taxe sur les infrastructures» lancée par le Département du nivellement, du logement et des communautés (DLUHC) en mars 2023 et qui s’est clôturée le 9e Juin 2023. Dans le cadre de la consultation se trouvait un document de 303 pages « Exploration des effets potentiels de la taxe d’infrastructure proposée » publié en février 2023, qui présentait un examen académique et une modélisation des propositions par des professeurs de l’Université de Liverpool, Reading, Sheffield et la London School of Economics. Il a été commandé par DLUHC en 2021 et était basé sur la conception initiale de la taxe sur les infrastructures à l’époque et prototypé dans six autorités locales.
Il a été proposé que la redevance obligatoire proposée soit fixée localement, prélevée localement et dépensée localement. Il oblige les autorités locales à fixer plusieurs taux de prélèvement spécifiques localement (par exemple, les friches industrielles et les sites verts), les autorités locales pouvant créer différentes zones de tarification et un seuil en dessous duquel le prélèvement ne s’appliquerait pas.
La taxe sur les infrastructures, qui remplacera les contributions de l’article 106 pour la plupart des développements, empêchera les promoteurs de négocier à la baisse le montant qu’ils contribuent à la communauté lorsqu’ils présentent de nouveaux projets.
Selon les propositions, le montant que les développeurs devront payer sera calculé une fois qu’un projet est terminé, plutôt qu’au stade où le site reçoit le permis de construire. Le gouvernement affirme que le nouveau prélèvement verra les promoteurs payer une part plus équitable pour les logements abordables et les infrastructures locales telles que les routes, les écoles et les cabinets médicaux.
Tout cela est réalisé dans le but de ne pas compromettre la viabilité du développement tout en augmentant l’ampleur du financement des infrastructures et des logements abordables, au même titre que ce qui a été historiquement prévu par la section 106 (S106) et le prélèvement sur les infrastructures communautaires (CIL). Pourtant, la lettre signée par des organisations telles que la British Property Federation, le Land Promoter’s and Developer’s Forum, le Chartered Institute of Housing, le Construction Industry Council, la Federation of Master Builders, le G15, le G320, la Home Builder’s Federation, le Housing Forum, la National Housing Federation (NHF ), Local Government Association, Shelter, Royal Town Planning Institute et Town and Country Planning Association, pour n’en nommer que quelques-uns, ont demandé un réexamen de la manière dont S106 et CIL pourraient être améliorés – plutôt que de soutenir les réformes proposées de la contribution des développeurs. par le gouvernement.
Alors, quels sont les problèmes allégués ? Après tout, bon nombre de ces organisations avaient précédemment soutenu certains des plans. Un certain nombre de préoccupations ont été soulevées à l’encontre de la taxe, telles que la fourniture de logements abordables rendue plus difficile, des scrupules quant au temps qu’il faudrait pour le déploiement du système après l’introduction d’une période d’essai, des barèmes de tarification allégués plus complexes qui s’avérerait trop pour les autorités de planification locales « chroniquement sous-financées », les plaintes concernant la capacité des conseils à emprunter sur le flux de financement, ainsi que les préoccupations générales concernant les défis opérationnels et économiques plus larges associés au déploiement.
Mais qu’est-ce qui était proposé ? Il a été proposé que la taxe sur les infrastructures soit obligatoire. À l’heure actuelle, la CIL, une redevance non négociable pour les promoteurs lorsqu’elle est mise en œuvre, s’est avérée augmenter la capture de la valeur foncière par 60 % des autorités qui ont utilisé la redevance. Contrairement au CIL, qui est collecté au moment de l’octroi du permis de construire, le prélèvement sur les infrastructures serait responsable de la valeur finale du développement. Pour l’autorité locale, cela comporte des risques à la hausse et à la baisse. À la hausse si les valeurs augmentent, à la baisse si les valeurs baissent. C’est là que certaines des préoccupations concernant la planification du financement surgissent pour la première fois. Bien que ces préoccupations ne soient pas différentes des risques auxquels le promoteur doit faire face compte tenu de la nature de l’entreprise taxée.
La taxe sur les infrastructures était également censée élargir la portée des contributions des développeurs au système, où des classes d’actifs alternatives telles que les logements étudiants seraient responsables de la charge. L’étude académique commandée par le DLUHC a mis en évidence trois domaines importants de réflexion pour les décideurs politiques. Premièrement, l’impact de la taxe sur l’industrie du développement. Comme il a été jugé concevable que les développeurs puissent reconsidérer où et ce qu’ils développent en réponse aux taux fixés dans le prélèvement. Deuxièmement, le temps qu’il faudrait pour remplacer le système existant avec des préoccupations soulevées quant à la durée de mise en œuvre. Un point clé repris par les organisations non favorables dans leur lettre. Troisièmement, la concentration de la valeur des contributions perçues dans des domaines à valeur plus élevée, ce qui a été déclaré comme étant également vrai du système actuel.
Le rapport n’a pas laissé entendre que cela se traduirait par moins de logements abordables. Au lieu de cela, il a spécifiquement déclaré que dans toutes les modélisations, un nombre équivalent d’unités, en supposant que les autorités locales ne modifient pas leur mélange de types de logements, reste le même.
Le « droit d’exiger » permettrait aux autorités locales d’obtenir des logements abordables en tant que proportion des obligations de prélèvement ou en tant que paiement « en nature » si elles le souhaitent. Pourtant, malgré ce garde-fou, le RTPI précise dans sa réponse qu’il est « crucial que le système d’urbanisme ne soit pas considéré comme le principal vecteur » de financement du logement social ou abordable.
La NHF, qui a constamment soulevé des inquiétudes quant à la capacité de la taxe à fournir les niveaux nécessaires de logements abordables, affirme qu’il y avait des «protections insuffisantes» dans les propositions. Bien qu’il soutienne le « droit d’exiger », le NHF a déclaré dans sa réponse que la fourniture de logements abordables ne devrait pas être fondée sur des « priorités politiques concurrentes », mais plutôt sur des « besoins objectivement évalués ». Il a également déclaré qu’il n’était «pas convaincu» qu’il apporterait une plus grande part d’augmentation de la valeur, en particulier dans les zones à faible valeur. Bien que cela ignore que les zones à faible valeur sont vis-à-vis des zones moins chères à vivre, ses raisons de s’opposer aux propositions différaient de celles du RTPI.
Gerald Eve, qui n’a pas signé la lettre, a présenté à mon avis un briefing considérablement équilibré noté sur la consultation, intitulé – « Le prélèvement sur les infrastructures est un peu compliqué ». Il a mis en évidence l’indication du gouvernement selon laquelle il serait nécessaire que le système fournisse « au moins autant » de logements abordables que le système actuel. Il note les inquiétudes des autorités locales quant au potentiel de la taxe à fournir des logements moins abordables si les recettes sont axées sur la fourniture d’infrastructures. Bien que, si c’est ce qu’une autorité locale considère comme une priorité, à mon avis, devrait être la priorité.
Le HBF a indiqué dans sa réponse que, étant donné que les propositions fonctionneraient comme une charge fixe, cela conduirait à des sites autrement livrables non viables, ou entraînerait un «volume important» de sites payant moins de redevance d’infrastructure qu’ils ne pourraient fournir. La production a été argumentée sur un « point de principe » serait inévitablement inférieure aux quantités de logements abordables et de CIL qui pourraient être fournies par le système actuel. Il s’est référé aux travaux de BNP Paribas au travers des ateliers RICS Infrastructure Levy qui ont illustré ce point.
Pourtant, la RICS, qui n’a pas cosigné la lettre de condamnation, ne l’a pas mentionné dans sa réponse. BNP Paribas n’a pas non plus semblé soumettre de réponse (du moins non publiée au moment de cette publication). Mais la réponse de HBF s’est clairement trompée sur ses principes dans ce qui semble être une généralisation radicale.
Fondamentalement, une évolution vers un prélèvement payé sur l’occupation, plutôt que sur la mise en œuvre, améliore la viabilité des régimes. Toutes choses étant égales. En effet, les besoins en capital sont réduits pendant la période de développement, ce qui entraîne à son tour une baisse des coûts de financement. En permettant aux promoteurs de payer un prélèvement sur les recettes en capital (c’est-à-dire le capital recyclé), plutôt que d’avoir à emprunter ou à utiliser des fonds propres initiaux, cela améliore la viabilité d’un projet. Si un programme est plus viable, toutes choses étant égales par ailleurs, alors des logements plus abordables pourraient être recherchés dans le cadre d’un « droit d’exiger ». Un prélèvement basé sur la Valeur Brute d’Aménagement est également plus sûr à déterminer. En effet, les ventes, qui ne sont pas différentes de la taxe sur la valeur foncière du droit de timbre, sont enregistrées par le biais du registre foncier.
Le HBF affirme cependant qu’un prélèvement fixe rendrait non viables des sites autrement livrables. Pourtant, il ignore à quel point les S106 mal négociés rendent également les sites non viables. À l’heure actuelle, nous savons que 30 % à 40 % des autorisations expirent, 10 % à 20 % ne se matérialisant jamais en un début. Aucune recherche n’a encore été faite sur la façon dont les S106 mal négociés ont entravé des sites autrement viables non viables, bien que je sache qu’il existe de nombreuses preuves anecdotiques à cet effet. En ce qui concerne la suggestion que la redevance verrait les sites ne pas payer ce qu’ils pourraient en vertu de S106, un tel argument ignore l’avantage que la redevance offre.
Deuxièmement sur ce point, un prélèvement forfaitaire se répercuterait sur les valeurs foncières. À l’heure actuelle, la négociation impliquée avec S106, en grande partie sur les coûts d’un développement, passerait à une négociation déterminée par ce qui a été réalisé sur le marché. Oui, des hypothèses de viabilité seraient faites lors de la fixation du taux, mais cela serait facilement vérifié en examinant les prix de vente obtenus auprès de l’autorité compétente. Pas différent de la façon dont n’importe quel développeur le verrait. Dans un environnement économique où les coûts augmentent et où les conseils n’ont pas grand-chose sur quoi fonder leurs positions de négociation, une évolution vers un prélèvement basé sur la valeur devrait être plus que bienvenue.
Un pourcentage à un chiffre appliqué à la valeur brute de développement payée à la réception du capital, qui peut être annoncé comme incertain, n’est pas moins certain qu’avec ce avec quoi tout le monde dans le processus doit vivre. La capacité d’emprunt des autorités locales ne serait pas différente de celle de celles qui prêtent pour développer l’actif en premier lieu, c’est pourquoi je trouve que des personnes telles que la Planning Officer’s Society se plaignent de l’emprunt hypothétique du conseil contre un développement qui n’a pas avancé assez difficile à croire. Après tout, la plupart des projets qui commencent la construction se poursuivent. Ceux qui calent, après tout calent. À son tour, ce qui signifie que la probabilité de recevoir le montant total des reçus S106 augmente de toute façon dans une bouffée de fumée. Il appartiendrait à l’appétit pour le risque de l’autorité locale de déterminer dans quelle mesure, le cas échéant, elle décide d’emprunter sur les recettes de prélèvements futurs.
Il semble que le département de Gove ait effectivement tâtonné les propositions. L’incertitude des essais n’apporte confiance à personne. Mais il semble qu’une grande partie des causes de préoccupation énoncées par les trente organisations non favorables sont pleines de conflits et d’arguments incohérents. Après tout, le gouvernement était en consultation sur la taxe sur les infrastructures. J’espère que les fonctionnaires sauront couper le bon grain de l’ivraie mais maintenir une évolution vers un système plus simple et plus rationalisé, comme proposé à l’origine.
