Les propriétaires qui tentent de se retirer des offres « We Buy Ugly Houses » trouvent peu de soulagement dans les lois étatiques ou fédérales

Dès que Lisa Casteel a appris que sa mère de 78 ans avait accepté de vendre sa maison de Kansas City à une franchise « We Buy Ugly Houses » bien en dessous de sa valeur marchande, elle a contacté l’acheteur pour mettre fin à l’accord.

Dans sa lettre à l’entreprise, elle a invoqué une loi de l’État du Kansas qui accorde trois jours pour annuler certains accords de vente. Elle pensait que cela protégerait sa mère et tous les autres propriétaires vulnérables empêtrés dans des transactions immobilières douteuses. Sa mère n’avait pas d’autre endroit où vivre et avait récemment montré des signes de démence, a-t-elle déclaré.

Mais le représentant de la franchise, Red Rock REI, a refusé.

L’expérience d’il y a plus de trois ans a révélé un trou flagrant dans les réglementations destinées à protéger les personnes contre les pratiques déloyales et trompeuses. Même si les franchises HomeVestors sont dans le domaine de l’achat de propriétés, elles utilisent bon nombre des mêmes méthodes que celles utilisées dans les ventes à haute pression. Au Kansas et dans de nombreux autres États, les lois qui exigent un délai de grâce pour sortir de tels contrats de vente ne s’appliquent pas aux transactions immobilières. Pas plus qu’une loi fédérale visant à protéger les gens contre les pratiques de vente prédatrices.

Ce n’est qu’après que le bureau du procureur général du Kansas est intervenu à la demande de Casteel que sa mère a pu la garder à la maison. Le procureur général a finalement exigé que Red Rock REI libère la mère de Casteel du contrat en s’appuyant sur les lois de l’État qui protègent les personnes âgées contre les pratiques trompeuses. Et tandis que Casteel a réussi à sauver la maison de sa mère, aucune autre mesure n’a été prise contre la franchise.

« Je me sens mal pour les autres qui sont exploités », a déclaré Casteel. « Ils n’ont aucune aide. Et ils ont l’impression qu’il n’y a pas d’autre endroit où se tourner que d’aller de l’avant et de vendre à Red Rock et Ugly Houses et à des gens comme ça.

Adam Hays, qui possédait Red Rock avant de vendre la franchise en 2021, a déclaré que son représentant commercial n’avait pas observé que la mère de Casteel avait des problèmes cognitifs. Il a déclaré que HomeVestors exigeait que ses franchises maintiennent une « norme stricte d’intégrité et d’honnêteté ».

Il a déclaré que son entreprise ne libérait pas facilement les propriétaires des contrats, car cela rendrait difficile la poursuite des activités. Sa pratique consistait à effectuer une « diligence raisonnable » sur la raison pour laquelle un propriétaire renonçait à un accord afin de s’assurer qu’une autre partie n’interférait pas avec la décision du propriétaire. Il a déclaré que lorsqu’il avait reçu les lettres du bureau du procureur général concernant la mère de Casteel, il s’était rendu compte qu’elle avait une raison légitime d’annuler le contrat.

Un porte-parole de HomeVestors a déclaré que la société n’était pas au courant des relations de Red Rock avec la mère de Casteel et qu’il ne s’agissait plus d’une franchise. HomeVestors a récemment interdit certaines des tactiques utilisées par Red Rock pour lier les propriétaires aux contrats.

Une enquête menée cette année par ProPublica a révélé que certaines franchises HomeVestors of America utilisaient la tromperie et des tactiques de vente agressives pour persuader les propriétaires en situation vulnérable de vendre leur maison bien en dessous des prix du marché. L’enquête a également révélé que peu de juridictions ont des lois ou des réglementations pour protéger les propriétaires contre les tactiques agressives qui ne constituent pas une fraude pure et simple ou la maltraitance des personnes âgées.

Il y a cependant eu quelques tentatives de la part des décideurs pour protéger les propriétaires vulnérables. Une loi unique en son genre à Philadelphie réglemente les investisseurs immobiliers qui participent à la vente en gros de propriétés, ce qui signifie qu’ils achètent des maisons et les revendent sans apporter d’améliorations ou vendre des contrats d’achat signés par le propriétaire à un autre investisseur.

« Une technique de vente sous pression n’est pas nouvelle, et nous essayons d’en protéger les gens dans toutes sortes de domaines depuis des années », a déclaré Kate Dugan, avocate du Community Legal Services à Philadelphie, qui a travaillé sur la loi.

La loi tente de remédier à une faille dans la plupart des lois sur la protection des consommateurs : parce que les propriétaires subissent des pressions pour vendre plutôt que pour acheter quelque chose, les lois ne les couvrent pas en tant que consommateurs.

« Le mal est le même, cependant : des parties ayant un pouvoir de négociation inégal s’engagent dans une transaction, et la partie la moins sophistiquée perd », a déclaré Dugan.

L’Oklahoma est récemment devenu l’une des rares juridictions à exiger des licences pour les grossistes en immobilier résidentiel. Un comportement contraire à l’éthique peut mettre en péril les licences des grossistes.

« Lorsque vous n’avez pas de directives raisonnables, de restrictions ou de réglementations en place pour protéger des normes très minimales d’abus, alors vous allez ouvrir la porte à des abus endémiques, comme nous le voyons en ce moment », a déclaré Grant Cody. , directeur exécutif de l’Oklahoma Real Estate Commission.

ProPublica s’est entretenu avec des experts, notamment des défenseurs des propriétaires, des avocats spécialisés dans l’immobilier, un régulateur et une personne travaillant dans le retournement de maisons, au sujet de politiques qui pourraient mieux protéger les propriétaires. Voici leurs suggestions de réglementations que les décideurs pourraient envisager.

Une période de réflexion

Casteel n’a pas tardé à répondre lorsqu’on lui a demandé ce que les décideurs pouvaient faire pour aider des gens comme sa mère.

« Il devrait y avoir au moins une période de réflexion », a-t-elle déclaré. « Et je ne pense pas que trois jours suffisent. Parce que pour les personnes âgées qui en sont victimes, elles peuvent ne pas en parler à un membre de la famille dans les premiers jours. »

Les partisans d’une protection renforcée des propriétaires conviennent que la loi devrait fournir un moyen efficace d’annuler un contrat immobilier signé dans un délai déterminé dans certaines circonstances. Ou, comme alternative, les décideurs politiques pourraient adopter quelque chose de similaire à l’exigence de Philadelphie selon laquelle les grossistes donnent au propriétaire trois jours pour examiner un contrat avant qu’il ne soit signé.

Les périodes de réflexion sont courantes dans d’autres transactions impliquant des ventes sous pression ou des actifs importants. De nombreux États, par exemple, ont un droit d’annulation dans les ventes de multipropriété, et une période de réflexion est intégrée à de nombreux achats de rentes.

En particulier, les propriétaires qui n’ont jamais mis leur maison en vente publiquement devraient être autorisés à se retirer rapidement d’un contrat, a déclaré Sarah Bolling Mancini, codirectrice du plaidoyer au National Consumer Law Center. Les inscriptions publiques attirent des offres concurrentes et peuvent mieux déterminer la juste valeur marchande. Un tel règlement protégerait également les propriétaires des acheteurs au comptant qui sollicitent des ventes.

Casteel a déclaré qu’elle exigerait également que les acheteurs de maisons en espèces laissent une copie du contrat avec le propriétaire ainsi que les documents nécessaires pour l’annuler.

Interrogé par ProPublica pour savoir si HomeVestors soutiendrait une telle réglementation, un porte-parole de l’entreprise a déclaré que l’entreprise mettait en place une période de réflexion de 72 heures pour ses franchises.

« Nous exigeons de nos franchisés qu’ils se conforment à nos systèmes et normes, qui vont généralement au-delà des réglementations nationales, et nous mettons régulièrement à jour nos normes pour nous assurer que nos franchisés font ce qu’il faut et agissent pour protéger les consommateurs », a-t-elle déclaré.

Pénalités pour sollicitation persistante

HomeVestors et ses franchises dépensent beaucoup en publicité – parsemant les quartiers de panneaux d’affichage et envoyant des cartes postales à des milliers d’adresses à la fois, promettant de l’argent rapide et un processus de vente indolore. D’autres acheteurs de maison appellent et envoient des SMS sans fin.

De nombreux propriétaires considèrent ces stratégies de marketing agressives au niveau du sol comme une nuisance. Et dans certaines villes, les décideurs politiques ont pris des mesures pour les freiner.

À Houston, les résidents peuvent signaler des « pancartes de bandits » placées illégalement au Département des quartiers de la ville. Les contrevenants peuvent encourir jusqu’à 500 $ d’amendes, de poursuites judiciaires et même d’arrestation. À la suite d’un rapport de WABE, le conseil municipal d’Atlanta a interdit en 2020 aux investisseurs immobiliers de « tentatives répétées et non sollicitées » de contacter un propriétaire après avoir été invité à s’arrêter. De telles ouvertures s’apparentent désormais à une forme de « harcèlement commercial ». Les contrevenants peuvent faire face à des amendes ou jusqu’à six mois de prison.

Et la liste « ne pas solliciter » de Philadelphie, lancée l’année dernière, permet aux résidents de refuser les argumentaires de vente en personne, les e-mails, les appels téléphoniques et les envois postaux. Les contrevenants risquent jusqu’à 2 000 $ d’amende. La ville peut demander à un juge d’imposer des amendes plus importantes aux récidivistes.

Restrictions à l’enregistrement des réclamations sur un titre de propriété

L’enquête de ProPublica a révélé que certaines franchises HomeVestors enregistraient régulièrement des documents contre le titre de propriété d’un propriétaire pour les piéger dans un accord – une pratique prédatrice connue sous le nom de « nuage de titre ». En réponse aux rapports de ProPublica, HomeVestors a interdit à ses franchises de brouiller les titres. Mais d’autres acheteurs de maison au comptant le font encore.

Dugan a déclaré que les décideurs politiques devraient envisager des restrictions sur l’obscurcissement des titres, y compris une période d’attente entre la signature d’un contrat et son enregistrement et un moyen facile pour un propriétaire de contester l’enregistrement.

De nombreuses juridictions, y compris Philadelphie, permettent aux propriétaires de s’inscrire pour être avertis lorsqu’un document a été enregistré contre leur titre.

Dans de nombreux cas, des mois s’écoulent avant que les propriétaires n’apprennent qu’un contrat a été enregistré contre le titre. Parfois, le propriétaire est décédé et sa famille doit payer le flipper de la maison pour libérer la créance.

Par exemple, six mois se sont écoulés avant que Casteel n’apprenne que Red Rock REI avait enregistré le contrat de vente contre le titre de sa mère. Lorsque le bureau du procureur général du Kansas a pressé Red Rock de supprimer l’enregistrement, le propriétaire de la franchise a tenté de justifier l’action.

Dans un e-mail au bureau du procureur général, le propriétaire de la franchise a déclaré qu’il avait enregistré le contrat pour protéger son intérêt dans la propriété au cas où la mère de Casteel « était malhonnête » et tentait de vendre la maison à quelqu’un d’autre.

Red Rock n’a pas supprimé l’enregistrement jusqu’à ce que le bureau du procureur général ait émis plusieurs avertissements.

« Cela pourrait décourager ce comportement prédateur si le mauvais acteur sait que le propriétaire sera immédiatement averti », a déclaré Dugan.

Exiger une licence

Une licence professionnelle, comme celles requises pour les agents immobiliers, n’est pas une garantie contre les comportements contraires à l’éthique. Mais les experts ont déclaré que l’octroi de licences pourrait nécessiter une formation de base afin que les grossistes sachent des choses telles que les lois immobilières, ce qui devrait être inclus dans un contrat et les divulgations auxquelles les propriétaires ont droit. Une commission des licences pourrait enquêter sur les plaintes des propriétaires.

L’octroi de licences de Philadelphie aux grossistes en immobilier résidentiel a fourni une transparence sur qui vend en gros, a déclaré Dugan. La loi permet également aux propriétaires d’annuler les contrats à tout moment avant la clôture s’ils ont vendu à un grossiste non agréé, ce qui incite fortement les grossistes à obtenir une licence.

Kevin Link, un ancien enquêteur de l’Autorité de réglementation de l’industrie financière qui est copropriétaire d’une entreprise de retournement de maisons dans le Maryland, a déclaré qu’il serait favorable à une réglementation accrue de l’industrie pour éliminer les mauvais acteurs et garantir que ceux qui travaillent dans l’entreprise disposent d’un niveau minimum de biens immobiliers. éducation.

« Pour le moment, les seules réglementations en place sont celles qui régissent la criminalité en col blanc », a-t-il déclaré.

Le porte-parole de HomeVestors a déclaré que la société n’était pas opposée à l’exigence de licences de grossiste.

« Nous sommes impatients d’explorer cela, ainsi que d’autres idées constructives, sur la meilleure façon de protéger les consommateurs au sein de notre industrie », a-t-elle déclaré.

Un besoin de réglementation fédérale ?

La réglementation immobilière relève en grande partie du domaine des villes, des comtés et des États, créant une mosaïque de politiques et divers degrés de surveillance et de transparence. Étant donné que de nombreux organismes de réglementation ne peuvent enquêter que sur les activités immobilières sous licence, les grossistes opèrent souvent sans les mêmes garde-fous que les agents immobiliers.

Des réglementations fédérales visant à normaliser la surveillance locale, similaires à la loi Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act adoptée il y a 15 ans à la suite de la crise financière, pourraient être utiles. La loi SAFE, qui a été adoptée en 2008 après que l’explosion des pratiques hypothécaires prédatrices a contribué à gonfler une bulle immobilière et à déclencher la crise financière de cette année-là, exige des normes de licence locales minimales pour les initiateurs de prêts hypothécaires.

« Je pense qu’une loi fédérale pourrait être très utile et significative », a déclaré Mancini.

Plutôt que de laisser aux États le soin d’adopter un modèle réglementaire, cependant, Mancini a déclaré que les règles fédérales pourraient être appliquées aux transactions «nous achetons des maisons», par exemple en permettant à un propriétaire d’annuler une vente s’il n’a jamais coté publiquement la maison ou obtenu un l’évaluation, n’avaient pas d’agent immobilier ou ont été directement sollicités pour vendre la maison.

Elle a déclaré que les États pourraient également suivre l’exemple du Maryland et garantir que leurs lois sur les actes et pratiques déloyales et trompeuses s’appliquent explicitement aux achats immobiliers dans lesquels des tactiques de vente à haute pression sont utilisées ou un propriétaire a été induit en erreur sur la valeur ou la qualité marchande de sa maison.