Seule une politique visant à réduire les inégalités de revenus aidera les primo-accédants et améliorera les niveaux de propriété
L’absence du ministre fantôme du travail pour le logement et la planification, le député Matthew Pennycook, lors de la conférence du parti de septembre 2022 a laissé de nombreuses questions sans réponse. Heureusement, Keir Starmer nous a honorés d’une promesse d’accession à la propriété. Celui qui promettait de faire du « Labour le parti de l’accession à la propriété en Grande-Bretagne aujourd’hui ». Il a fait valoir que cet objectif serait atteint grâce à un objectif d’accession à la propriété de 70%, proposant « d’aider les vrais primo-accédants à gravir les échelons grâce à un nouveau système de garantie hypothécaire ».
Nous aurions peut-être eu plus de détails sur ce que cela signifiait si l’événement de l’Institut Tony Blair (TBI) lors de la conférence avec Matthew Pennycook et Ian Mulheirn avait eu lieu. Pourtant, le discours de Keir et le non-événement proposé suggéreraient que les recommandations avancées dans le rapport TBI «Bringing It Home: Raising Home Ownership by Reforming Mortgage Finance» sont très susceptibles d’être sur la table. Le rapport de Mulheirn a suggéré que le gouvernement actuel n’a « aucun plan convaincant pour relancer les taux d’accession à la propriété ». Au lieu de cela, pointer vers la volatilité des coûts et la disponibilité des prêts à rapport prêt-valeur élevé (LTV) comme la cause déterminante la plus importante de la baisse des taux d’accession à la propriété.
Lisa Nandy s’est récemment entretenue avec la correspondante du logement de i, Vicky Spratt, confirmant les propositions d’un nouveau programme de garantie hypothécaire soutenu par l’État. Cependant, les propositions conservatrices sous Gove ont en fait inclus un système de garantie hypothécaire pour les LTV allant jusqu’à 95%. Bien qu’il ait été critiqué pour sa faible participation au début de l’année, le programme a récemment été prolongé jusqu’en décembre 2023. Les conservateurs affirment qu’il aidera les personnes avec seulement un acompte de 5 % sur l’échelle de la propriété. Les garanties hypothécaires semblent populaires auprès des dirigeants travaillistes et conservateurs, mais cette focalisation est-elle déplacée lorsque la recherche révèle que de tels programmes sont totalement inefficaces pour augmenter les taux d’accession à la propriété ?
Aux États-Unis, où les hypothèques d’assurance ou de garantie sont répandues, le gouvernement fédéral soutient également l’accession à la propriété de diverses manières. Les programmes qui assurent, garantissent ou accordent directement des prêts hypothécaires aux acheteurs admissibles sont monnaie courante. Le volume de nouveaux prêts hypothécaires avec une garantie gouvernementale joue un rôle énorme sur le marché, où ils dépassent généralement 60 % de tous les nouveaux prêts. Pourtant, des recherches menées par le propre Federal Reserve Board des États-Unis ont révélé que les garanties gouvernementales n’ont en fait « aucun effet important sur l’accession à la propriété ». La Fed a même plaidé en faveur d’une réduction de l’implication du gouvernement dans le marché hypothécaire. Tout cela va à l’encontre des affirmations de TBI, qui appelle à la permanence du système de garantie hypothécaire.
En novembre 2022, Andrew Dyson a produit un article pour Progressive Britain sur «Le rôle du gouvernement moderne», faisant un clin d’œil au système national néerlandais de garantie hypothécaire. Les Pays-Bas sont un pays où les interventions fiscales et monétaires générales ont masqué les problèmes chroniques sous-jacents de l’offre de logements. Pas plus tard qu’en 2018, les LTV viennent tout juste d’être plafonnés à 100 %. Auparavant, des prêts supérieurs à 100 % étaient disponibles. Pourtant, à la lumière des recommandations du FMI et de la Commission Wijffels, le marché hypothécaire néerlandais a pris des mesures pour réduire la dépendance à l’égard des garanties gouvernementales à des niveaux de LTV de 80 %. Plus récemment, une recherche achevée en 2019 sur la base de données sur le niveau des prêts néerlandais entre 1996 et 2015 a révélé que, pour éviter l’accélération des probabilités de prêts non performants, les prêts assurés par le gouvernement ne devraient pas dépasser 90 % du LTV. Voilà pour la panacée des prêts à haut LTV que Mulheirn prétend faire.
Tant au Canada qu’aux Pays-Bas, les prêts ont été encouragés par l’expansion des programmes de garantie gouvernementale et de faibles taux d’intérêt. Dans les deux pays, l’uniformisation des réglementations de prêt ciblant la personne moyenne est devenue la norme. Les recherches de l’International Journal of Housing Policy ont révélé que de tels programmes excluaient les ménages non privilégiés des marchés hypothécaires, les poussant à emprunter auprès de prêteurs non réglementés. Ceux qui sont jugés privilégiés ont trouvé que le régime réglementaire les encourageait à devenir fortement endettés et fortement exposés à des risques accrus de crises futures. En fin de compte, créer un changement dans la prise de risque des prêteurs vers les emprunteurs actuels et potentiels.
Est-ce un prix que le Parti travailliste estime qu’il vaut la peine de payer ?
Je ne le crois pas. Les systèmes de garantie hypothécaire n’augmentent pas l’accession à la propriété. Ni les travaillistes ni les conservateurs ne peuvent prétendre le faire lorsque les faits sont contraires. Au lieu de cela, nous pourrions nous tourner vers une autre solution trouvée dans le discours de Keir. Réforme de la planification. Keir avait pris pour cible les spéculateurs empêchant les communautés d’avoir des pelles dans le sol. Que ces spéculateurs soient des propriétaires ou des promoteurs est un sujet de débat. Les membres du mouvement « Yes In My Back Yard » (YIMBY) pensent que les contraintes d’approvisionnement causées par les propriétaires sont un facteur important d’inégalité, de faible croissance et de faible productivité.
Pourtant, nous avons constaté qu’un scepticisme discrédité en matière d’approvisionnement s’infiltrait dans les cercles influençant l’élaboration des politiques du parti travailliste. Pour cette raison, nous devons faire de la négation de la pénurie de logements, comme le fait le rapport Mulheirn, une offense préjudiciable à la crédibilité. Les faits de base faisant l’objet d’un débat ne font que pousser à l’encontre de la vraie solution pour augmenter l’accession à la propriété – faciliter la construction de plus de maisons.
Les recherches de Barclays ont révélé qu’une inégalité de revenu plus élevée est fortement associée à un faible taux d’accession à la propriété. Les inégalités sont intrinsèquement liées à l’offre de logements. Les contraintes d’offre de nouveaux logements expliquent les deux tiers de l’augmentation des prix des logements au Royaume-Uni entre 1997 et 2018. Lorsque l’offre de logements est limitée, la recherche nous montre que les avantages d’une productivité accrue vont aux propriétaires fonciers. Pourtant, lorsque l’offre n’est pas limitée, les gains de productivité de notre pays se traduisent par une augmentation des salaires des travailleurs. Étrange, il s’avère que permettre aux gens de vivre à proximité d’opportunités d’emploi aide à réduire les inégalités après tout.
Le rapport de TBI ne reconnaît aucune critique des systèmes de garantie hypothécaire. Il cite cependant des avantages pour les emprunteurs à des niveaux de LTV de 95 %. Où, en vertu d’une garantie, un emprunteur pourrait bénéficier d’une énorme réduction du taux d’intérêt de 0,20 %. Apparemment, une plus grande disponibilité de prêts hypothécaires à long terme à taux fixe est souhaitable. Tout en recommandant dans le même temps la suppression complète des limites d’emprunt basées sur des multiples de revenu pour ceux qui contractent ces hypothèques à long terme.
Quelqu’un a-t-il déjà vu ?
Cela dit, nous savons que cinquante-sept pour cent des électeurs travaillistes soutiennent une forte augmentation de nouveaux logements dans leur région. Keir devrait être en mesure de mener à bien une réforme de la planification sur cette base et de supprimer facilement les systèmes de garantie hypothécaire inefficaces. En fin de compte, seules les politiques visant à réduire les inégalités de revenus aideront les primo-accédants, amélioreront les niveaux d’accession à la propriété et feront de l’objectif de 70 % de Keir une réalité.
