Dans le cadre de la stratégie favorable à la croissance de Keir Starmer, les primes de densité peuvent être utilisées pour équilibrer l’impact des exigences obligatoires en matière de logement abordable au niveau local, parallèlement à une production accrue de logements.
Le déficit de livraison de logements reste un problème majeur à Londres. Alors, que peut faire le Parti travailliste pour résoudre ce problème ?
Nous devrions commencer par jeter un œil au Housing Delivery Test (HDT). Le HDT est une comparaison entre le nombre de logements qui auraient dû être construits au cours des trois dernières années et le nombre qui se trouvaient réellement dans une zone communale. En quoi est-ce important? Parce que les autorités de planification locale sont tenues de préparer un plan d’action lorsque la livraison de logements est tombée en deçà des exigences.
Les mesures de 2022 ont été publiées en décembre 2023 sans beaucoup de commentaires de la part de la gauche. L’évaluation stratégique du marché du logement (SHMA) du maire de Londres a identifié le besoin de 66 000 logements par an, ce qui diffère de l’estimation de Savills, qui se situe entre 90 000 et 100 000 logements par an.
Selon les derniers chiffres pour 2021-2022, Londres a livré 40 506 logements, dont ses deux sociétés de développement, la London Legacy Development Corporation et la Old Oak and Park Royal Development Corporation. Le premier dissout ses pouvoirs aux autorités locales à partir de décembre 2024, tandis que le second est considérablement en retard par rapport à son objectif de mesure dans le cadre du HDT – n’atteignant que 63 % de son objectif mobile sur trois ans. Tout cela équivaut à seulement 61,3 % des logements livrés par rapport à l’objectif SHMA, ou 45 % si l’on considère les estimations de Savills.
Alors que Gove pointe du doigt le maire de Londres pour cet échec, il ne trompe personne, ayant supervisé la plus forte baisse des mises en chantier en Angleterre depuis le début des records par la House Builders Federation (HBF) en 2006. Nous avons eu « plusieurs années d’anti- politique et rhétorique de croissance », selon Stewart Baseley, président exécutif du HBF. Et ces problèmes ont été ressentis partout. Plus récemment, Weston Homes s’est retiré de son projet de régénération de la ville de Norwich pour plus de 1 100 logements.
Le PDG de Weston Homes, Bob Weston, a cité que le principal contributeur aux huit années de planification ayant conduit à la disparition du projet était « le gouvernement conservateur », qui « ne semble pas comprendre l’importance de soutenir l’industrie de la construction immobilière ». Il est donc clair que l’échec de la construction est un problème national et non limité à Londres. Mais cela n’a pas empêché certains critiques de fustiger les pitoyables mises en chantier trimestrielles de logements abordables GLA de 874, mises aux pieds de Sadiq.
Mais que peut-on faire pour combler ce déficit ? Les travaillistes doivent se pencher de front sur leurs propres problèmes internes avant de pouvoir entreprendre une réforme politique sérieuse. Matthew Pennycook a à juste titre visé Gove, ce dernier ayant récemment annoncé des réformes que le député de Greenwich et Woolwich qualifie de élimées. Malheureusement, tout cela pour de mauvaises raisons. Gove a suggéré que les conseils municipaux des grandes villes doivent donner la priorité au développement des friches industrielles, en leur demandant d’être « moins bureaucratiques » et « plus flexibles » dans l’application des politiques qui arrêtent la construction de logements sur les friches industrielles. Pendant ce temps, le ministre travailliste fantôme du Logement a affirmé que le rejet par les autorités urbaines des demandes de friches industrielles n’est pas ce qui fait obstacle à un tel développement.
Cela ne pourrait pas être plus éloigné de la vérité. L’activité de planification est tombée à son plus bas niveau depuis 2010, les investisseurs étant ébranlés par le marché foncier en raison de conditions de marché difficiles et de « réglementations en matière de planification » provoquant un énorme déséquilibre entre l’offre et la demande à Londres. Pennycook poursuit en suggérant que la plupart des friches industrielles non développées à Londres « ont déjà un permis de construire ». Sans tenir compte du taux de vacance record dans la capitale, inférieur à 1 %. Le ministre fantôme continue ensuite en suggérant qu’une nouvelle hypothèse de planification de friches industrielles « gonflerait en fait les prix des terrains urbains » et « exacerberait les problèmes de viabilité ». Une affirmation que personne ne semble comprendre, à part Matthew Pennycook lui-même.
Malgré ce qui précède, les travaillistes ont eu leur part de tentatives de la part des députés londoniens pour convaincre les autorités urbaines de rejeter les demandes de permis de construire sur les friches industrielles de Londres. Par exemple, la députée Helen Hayes s’est opposée à un programme de logements 100 % abordables pas plus tard qu’en novembre 2023, citant des inquiétudes concernant les 7 étages à Lambeth. Heureusement, le conseil local a approuvé.
De son côté, Wandsworth, un ancien conseil conservateur qui a historiquement atteint 103 % de ses objectifs en matière de HDT, a une administration travailliste qui cherche désormais à l’ébranler complètement. Cela fait suite à l’adoption d’une exigence de 50 % de logements abordables s’appliquant à tous les développements de l’arrondissement. L’administration travailliste est coupable d’imposer davantage de formalités administratives autour du processus de planification à un moment où elle devrait se concentrer sur la rendre plus viables. Heureusement pour Wandsworth, les réalisations de ses prédécesseurs signifient qu’elle ne risque pas de tomber en faute en tant qu’autorité urbaine qui ne parvient pas à atteindre ses objectifs en matière de logement convenus au niveau local.
De telles politiques sont prohibitives et conduisent à une moins bonne accessibilité au logement. Les recherches du Dr Emily Hamilton sur ce que les États-Unis appellent le « zonage d’inclusion », l’obligation pour les promoteurs privés de subventionner les logements en dessous des prix du marché, montrent que de telles politiques augmentent les prix de l’immobilier au prix du marché. Cependant, ce qui devient de plus en plus courant aux États-Unis, ce sont les politiques de « bonus de densité », qui accordent des droits de développement accrus pour augmenter la masse si les objectifs de pourcentage abordables sont atteints. Un bonus de densité est un outil incitatif qui permet aux promoteurs d’augmenter le développement maximum autorisé sur une propriété en échange d’aider la communauté à atteindre ses objectifs de politique publique.
Ces programmes facultatifs, assortis de primes de densité suffisamment importantes pour aboutir à une production, peuvent ouvrir la voie aux décideurs politiques pour encourager la construction de logements abordables sans risquer d’introduire une nouvelle taxe sur le développement au taux du marché. Le principal problème lié à l’application d’exigences arbitraires en matière de pourcentage de logements abordables est qu’empiriquement, elles peuvent exacerber les problèmes d’abordabilité pour ceux qui ne bénéficient pas de logements abordables, de manière contre-intuitive.
Dans le cadre de la stratégie favorable à la croissance de Keir Starmer, les primes de densité peuvent être utilisées pour équilibrer l’impact des exigences obligatoires en matière de logement abordable au niveau local, parallèlement à une production accrue de logements. La direction actuelle de Wandsworth ne verra pas les travaillistes fournir des logements au plus grand nombre, comme chercheraient à le prétendre ceux d’extrême gauche. Au lieu de cela, c’est un signal aux promoteurs que Wandsworth est fermé aux affaires car il érige des barrières à l’entrée, déployant des politiques qui augmenteront le prix des logements au prix du marché.
Si nous voulons voir plus de logements pour les personnes à faible revenu, les travaillistes devraient mettre en place un programme progressif de crédit d’impôt pour les logements à faible revenu (LIHTC), comme indiqué dans le récent manifeste PricedOut, comprenant une interview avec un expert du LIHTC sur son podcast. épisode « Construire davantage de logements sociaux ». Cette politique a été évoquée dans le rapport Homes for Britain: Planning for Growth lancé au Parlement l’année dernière, comme une solution bipartite pour la construction de nouveaux logements aux niveaux des loyers sociaux, ainsi que pour la réhabilitation des maisons anciennes.
À mon avis, nous devrions nous éloigner des objectifs alambiqués basés sur des méthodologies que seuls les cabinets de conseil en urbanisme peuvent déchiffrer, vers quelque chose de beaucoup plus simple. Pourcentages supplémentaires nets sur le parc existant et reporting à l’échelle de Londres sur le taux d’inoccupation de chaque arrondissement. La raison en est que la relation entre l’offre et la demande est évidente pour tous sur cette base lorsqu’elle est comparée aux statistiques de croissance des loyers.
Le corrélation entre les nouveaux niveaux de construction et les changements de loyers, c’est-à-dire que les loyers diminuent là où l’offre (en grande quantité) va, tandis que les loyers augmentent là où l’offre ne va pas, est incontestable. Pendant ce temps, le NIMBYisme, l’une des principales causes des faibles niveaux de construction, est si répandu qu’il justifie désormais des rapports réguliers dédiés, comme le récent NIMBY Watch de Jonn Elledge. Les sociétés de développement ont été largement soutenues au sein du mouvement travailliste, l’ancien dirigeant de Basildon, Gavin Callaghan, appelant à la création de 20 nouvelles villes abritant chacune 200 000 personnes. Un grand pas par rapport aux 6 412 délivrés pour Londres au cours des récents rapports de suivi triennaux.
Pourtant, il y a quelques pousses d’espoir pour des propositions politiques sensées pour Londres, un prochain rapport de Britain Remade cherche à « obtenir la construction de Londres », avec le lancement du rapport dans la soirée du 22.sd Février 2024 au 1 Great George Street. Pour les passionnés du logement, il faudra certainement y assister.
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