L'intégration de primes de densité dans les passeports de planification des friches industrielles peut débloquer une nouvelle offre et garantir qu'un plus grand nombre de projets atteignent les seuils de logement abordable.
La densité des logements au Royaume-Uni étant inférieure aux moyennes européennes, les primes de densité pourraient débloquer les logements dont nous avons désespérément besoin. Les passeports de planification des friches industrielles, associés à ces incitations, peuvent accélérer le développement, contourner l'opposition locale NIMBY et offrir un avenir dans lequel les résidents accablés par le loyer peuvent enfin espérer un réel soulagement.
Dans le débat sur la résolution de la crise du logement au Royaume-Uni, la réticence à adopter un développement à plus forte densité étouffe les solutions potentielles. Même si certains conseils locaux, comme Wandsworth, augmentent les impôts effectifs sur le développement, il n'existe souvent aucune disposition compensatoire.
Le Premier ministre Sir Keir Starmer a annoncé des « passeports de planification », qui verront aux propositions de développement une réponse par défaut aux propositions appropriées, soit un simple « oui » sur les friches industrielles où des conditions spécifiques sont remplies. Certaines des propositions avancées portent sur le principe, l'ampleur et la forme du développement.
En outre, il est possible d’utiliser plus largement les arrêtés de développement local pour accorder des autorisations à l’échelle d’une zone – le tout d’une manière qui préserve la surveillance locale. Une proposition clé que cela pourrait inclure concerne les primes de densité. Une idée politique américaine qui a été un outil clé utilisé pour permettre à davantage de développement résidentiel de répondre aux exigences obligatoires et facultatives en matière de logement abordable fixées localement.
Au Royaume-Uni, la hausse des loyers a obligé un locataire sur trois à consacrer plus de 50 pour cent de son revenu au logement. Pour atténuer cette pression, des primes de densité devraient être incluses dans le nouveau régime gouvernemental de passeport de planification des friches industrielles, ce qui peut augmenter l'offre indispensable tout en permettant à davantage de projets de répondre aux besoins locaux en matière de logements abordables.
Alors, qu’est-ce qu’un bonus de densité ? Les bonus de densité sont un outil de zonage qui permet aux promoteurs de construire plus de logements, des bâtiments plus hauts ou plus de surface au sol que ce qui est normalement autorisé en échange d'un avantage public défini, comme l'inclusion d'unités abordables dans le développement.
Les énormes déséquilibres entre l’offre et la demande pèsent plus que jamais sur les locataires.
Les femmes sont plus touchées par les hommes, 85 pour cent d'entre elles déclarant qu'elles doivent payer un loyer, contre 77 pour cent des hommes. Lorsqu'on évalue les personnes qui subissent une lourde charge de loyer, cela affecte 39 pour cent des femmes, contre 28 pour cent des hommes. Les locataires ont continué à faire face aux difficultés, l'Office des statistiques nationales (ONS) montrant que les loyers privés moyens ont augmenté de 9,0 % au cours de l'année jusqu'en février 2024. Le taux le plus rapide jamais enregistré depuis le début des enregistrements comparables en 2015.
La cause en est un désalignement complet de l’offre et de la demande. Les maisons de location de deux chambres sont répertoriées sur Zoopla pour une durée moyenne de 25 jours, soit 10 jours de moins que la moyenne d'avant la pandémie, selon Savills. Zoopla a également montré que l'agent de location moyen ne propose actuellement que 12 propriétés à louer, soit une baisse de 28 % par rapport à la moyenne d'avant la pandémie. Les taux d’inoccupation à long terme restent également incroyablement bas dans les zones les plus touchées par les coûts des loyers, comme Londres. Les banlieues telles que Hillingdon ont un taux d'inoccupation aussi bas que 0,4 pour cent, le taux d'inoccupation moyen dans la capitale atteignant à peine 1 pour cent.
La pénurie évidente d’approvisionnement ne fera que s’aggraver encore davantage. Savills estime que les perspectives de livraison de logements en 2024 et au-delà sont « extrêmement mauvaises », avec de nouveaux logements achevés tombant à seulement 160 000 en 2024/25. Les grandes associations de logement ont pratiquement fermé boutique, avec des achèvements en baisse de 76 pour cent à Londres suite à une lettre ouverte écrite au secrétaire d'État par le G15 (maintenant G11). Londres n’a atteint que 62 % de l’objectif de son plan de Londres de 52 287 en 2023/24. On s’attend à ce que cette année soit encore pire que la précédente.
Les nouveaux consentements à Londres ont chuté de 20 pour cent par rapport au trimestre précédent et de 42 pour cent par rapport au même trimestre de l'année dernière. Avec 6 159, le total trimestriel est le plus bas depuis 2012, et le total sur 12 mois devrait être le plus bas depuis 2013. Le pipeline de livraisons de logements est confronté à une sécheresse presque totale. La construction par les associations de logement londoniennes a chuté de 92 pour cent. Car la construction de 150 logements dans la capitale n’a commencé qu’au deuxième trimestre 2024.
Tandis que les politiques de planification dans les zones à loyers élevés ont fixé des politiques de planification pour une fourniture minimale de logements abordables lors de l'octroi de nouvelles demandes. Pourtant, pour des raisons de viabilité, ces niveaux sont souvent difficiles à atteindre. Nous avons vu des études réalisées à Baltimore, aux États-Unis, évaluer les politiques de zonage d’inclusion, qui ont le même effet. Les résultats montrent que les endroits qui ont adopté de telles politiques ont connu des augmentations plus importantes du prix médian de leurs logements par rapport à ce à quoi ils auraient pu s'attendre sans de tels programmes. En effet, les critiques formulées à l’encontre de l’inclusion obligatoire du logement abordable sont qu’elle produit un nombre limité de logements abordables et restreint l’offre de logements. En retour, cela fait grimper les prix de l’immobilier. L'expansion des politiques obligatoires de logement abordable à Londres a révélé que les promoteurs ont constaté une réduction des nouveaux développements dans le segment cible des projets de 10 à 14 unités, et une augmentation des nouveaux développements dans un segment de marché alternatif non réglementé des projets de 9 unités ou moins.
L'intégration de primes de densité dans les passeports de planification des friches industrielles peut débloquer une nouvelle offre et garantir qu'un plus grand nombre de projets atteignent les seuils de logement abordable.
Notant ces résultats, l'étude a révélé que les programmes étaient généralement associés à des primes de densité destinées à compenser totalement ou partiellement le coût de la fourniture de logements soumis à conditions de revenu. À l’heure actuelle, le Royaume-Uni ne dispose d’aucune disposition politique permettant de compenser ce qui est en fait une taxe sur le développement. Avec des mises en chantier et des niveaux de construction si faibles, et avec de telles exigences obligatoires en matière de logement abordable toujours d'actualité, l'introduction de passeports de planification de friches industrielles avec des primes de densité pourrait aider à débloquer des friches industrielles qui répondent aux exigences de logement abordable.
Une étude de l'UCLA a révélé que les politiques de bonus de densité ont un effet attendu sur l'augmentation des nouveaux permis de construire, avec un effet attendu sur la diminution des prix de l'immobilier au taux du marché. À l’heure actuelle, le document de travail du Brownfield Planning Passport n’envisage pas l’octroi d’un permis de construire automatique sur les friches industrielles appropriées, ni la suppression d’une surveillance locale appropriée du processus de contrôle du développement.
Ceux-ci peuvent également être ciblés autour des gares. À Washington DC, les planificateurs ont mobilisé les habitants et ont élaboré un plan « ciblé » pour permettre un développement dense autour de cinq gares. Avec un rayon de 400 mètres de terrain situé à proximité des stations destinées à la plus grande densité. Aujourd’hui, les bâtiments s’étendent sur plus de 20 étages et se situent dans ces rayons étroits. La densité exacte n'est pas précisée dans les ordonnances de zonage, car les promoteurs peuvent gagner un bonus de densité en fournissant des unités à revenus limités, souvent à une densité supérieure à celle autorisée par le droit.
Les primes de densité peuvent surmonter les problèmes créés par les sceptiques de l’offre
Pourtant, certains sceptiques en matière d’offre ne croient pas que la construction de nouveaux logements résoudra la crise du logement. Dans un récent article du Guardian, Phineas Harper a cité des statistiques trompeuses selon lesquelles nous avons aujourd’hui plus de logements par habitant qu’il y a 50 ans, comme raison pour prouver qu’il n’y a pas de pénurie d’offre. Cependant, ces affirmations ont été largement réfutées par le professeur Paul Cheshire, qui a souligné qu'à mesure que les gens vieillissent, ils ont besoin de plus d'espace, et qu'à mesure qu'ils s'enrichissent, ils ont besoin de plus d'espace. Pourtant, le nombre de logements par rapport aux ménages n’a pratiquement pas augmenté. HBF a également publié une étude citant que la Grande-Bretagne possède l'un des taux de logements par habitant le plus bas d'Europe. Cela démontre une fois de plus les piètres affirmations faites contre la nécessité d’un nouvel approvisionnement.
Un autre est le Cllr Aydin Dikerdem, qui, bien qu'il tente de prétendre être un YIMBY, réprimande la plupart des propositions politiques défendues par le mouvement. Dans un récent podcast de 50 nuances de planification, intitulé « The Yimby Crowd », il a déclaré qu'il considérait le système de planification comme quelque chose qu'il pensait que les conseils pouvaient utiliser pour tirer le meilleur parti possible du développement. Cela joue sur le comportement de certaines autorités locales lorsqu’elles appliquent leurs politiques de logement abordable. En particulier, Wandsworth, qui a augmenté ses besoins en matière de logements abordables jusqu'à 50 pour cent.
Mais le conseil s'est montré hostile à la hauteur. Même son chef du conseil s'est opposé à une tour de 34 étages qui proposait 32 pour cent de logements abordables à Battersea. Dans un monde où existaient des passeports de planification des friches industrielles, ce site serait autorisé à aller plus haut s'il pouvait répondre aux exigences d'approbation accélérée du plan de Londres de 35 pour cent. En fait, contourner l’opposition locale NIMBY et les dirigeants des autorités locales.
Les densités britanniques étant inférieures à celles de leurs homologues européennes, les bonus de densité peuvent aider les zones à forte charge locative à atteindre leur plein potentiel.
Comme le suggère le document de travail Brownfield Planning Passport, la réponse par défaut aux propositions appropriées devrait être un simple oui. Là où les charges de loyer sont inextricablement liées aux faibles taux d’inoccupation, les primes de densité admissibles pour obtenir des passeports de planification de friches industrielles pourraient compenser ce qui est en fait une taxe pour les promoteurs, qui ne comporte actuellement aucune disposition de compensation. Étant donné que nos villes et villages sont développés à des densités relativement faibles par rapport à nos homologues européens, les primes de densité peuvent contribuer à permettre des passeports de planification de friches industrielles efficaces qui fournissent davantage de logements de tous types d'occupation.
