Un logement retardé est, après tout, un logement refusé
Dans une tournure des événements sans surprise, le comité de planification du conseil de Wandsworth a refusé un autre projet le mardi 19.ème Mars. Cette fois, une proposition de logements de 449 logements offrait un taux abordable de 50 pour cent lors du calcul des pièces habitables. Il est frappant de constater que 50 pour cent du montant abordable aurait été destiné au loyer social. Une énorme perte pour les habitants de Wandsworth. Et une preuve supplémentaire que certains politiciens locaux aisés ne se rendent pas compte de l’existence d’une pénurie de logements.
Le conseil dirigé par les travaillistes a admirablement affirmé que le logement social était « la pierre angulaire » de ses projets de logement. Mais cela ne s’est pas concrétisé collectivement dans la pratique. Aydin Dikerdem, membre du cabinet chargé du logement, a déclaré dans son communiqué de presse d'octobre 2023 que le conseil cherche à « garantir que les promoteurs immobiliers contribuent à notre vision d'un arrondissement plus juste pour tous ». Malheureusement, deux des représentants travaillistes au sein du comité ne partageaient pas cette vision. Qui s'est plutôt rangé du côté de l'opposition conservatrice, où le projet a fini par être refusé par 6 voix contre 4.
Depuis qu’ils ont remporté les élections en 2022, les travaillistes dominent le comité de planification. Où ils comptent six représentants élus, après avoir pris le conseil pour la première fois en 44 ans. Pour un projet qui a pataugé dans le système de planification pendant plus d’un quart du mandat des conservateurs, avec une demande déposée dès 2012 citée lors de l’audience, le résultat est tout simplement embarrassant. Après tout, la municipalité compte 9 793 ménages sur sa liste d'attente pour un logement et 3 000 enfants sans abri vivant dans des logements temporaires.
Il est évident que l’opposition conservatrice était déterminée à éliminer toute chance que l’administration travailliste se rapproche de son bilan mitigé en matière de fourniture de logements. Sur une période de dix ans, la commune a livré un total net de 16 671 logements, dont seulement 1 001 (6 pour cent) étaient à loyer social et 1 980 à logement intermédiaire. Wandsworth avait développé une maison pour cinquante habitants, ce qui en avait fait le troisième arrondissement de Londres le plus favorable à la croissance, au moins entre 2016 et 2019, lorsqu'il était sous contrôle conservateur. La dernière administration était également responsable de la réalisation historique de 103 % de son objectif de test de livraison de logements. Un objectif que l’actuelle administration dirigée par les travaillistes pourrait avoir du mal à atteindre.
Mais près de 12 ans après la première demande de planification du site, Barratt Homes a présenté une proposition de cinq étages sur le terrain précédemment aménagé. Il offrait une meilleure répartition de la tenure sociale que la politique actuellement adoptée par le conseil, pour ensuite être rejetée par le comité contre la recommandation des officiers pour approbation. La décision a été prise de manière catastrophique, les arguments avancés étant si fallacieux que même le propre conseiller juridique du conseil ne pouvait pas en comprendre la justification.
Les conseillers de NIMBY ont affirmé que des circonstances très spéciales (VSC) devraient être appliquées compte tenu du fait que le site se trouve dans le redoutable Metropolitan Open Land. Le conseil avait appliqué un raisonnement VSC lorsqu'il avait rejeté l'agrandissement des courts de tennis de Wimbledon par le All England Club. Mais dans le cas présent, de telles affirmations ne pourraient pas s’appliquer, puisque le site de l’hôpital de Springfield a déjà été développé. Cela n'a pas empêché les membres du comité de jeter encore et encore cette boue contre le mur comme motif de refus. Confondre les officiers dans une clarification répétitive sur la question.
Des arguments encore plus incroyablement irrationnels ont été avancés contre la densité du projet. La proposition prévoyait cinq étages au lieu de quatre. Je veux dire, à Dieu ne plaise, il y en avait cinq avec une offre abordable et conforme à la politique. Le chef de l'opposition, le conseiller Guy Humphries, a évoqué le plan local de 2023 en arguant que le site ne convenait qu'à quatre étages de développement, tout en déplorant qu'un immeuble soit trop proche d'un bâtiment classé – à 20 ou 30 mètres. Sans aucun doute, autant de raisons qui feront bouillir le sang des partisans d’une densité douce et de l’absence de logement intermédiaire. Tout au long du comité, le conseiller Humphries n'a pas reconnu l'absurdité de ses propres affirmations lorsqu'elles ont été placées dans le contexte de la liste d'attente pour un logement de Wandsworth. Contexte qui n’a pratiquement pas été intégré à aucune de ses contributions.
Pourtant, interrogés sur les implications juridiques de ses motifs de refus concernant la hauteur par les officiers, le conseiller Humphries et ses collègues de NIMBY ont été incapables de décrire le préjudice que l'étage supplémentaire créerait effectivement. Tout cela est pertinent pour les deniers publics au cas où le projet serait un jour porté en appel. Le conseiller travailliste Paul White, qui a semblé se joindre aux conservateurs pour bloquer le projet de logements abordables à 50 pour cent, a déclaré que si « nous gagnions beaucoup », alors il pouvait voir la justification de l'approbation, mais estimait que « nous pourrions faire beaucoup mieux ». . L'opinion personnelle de Paul White semblait bien meilleure. Plutôt que quoi que ce soit basé sur la politique locale actuelle. Ni sur aucune base ou compréhension des conditions du marché en vigueur. Une base rarement prise en compte en termes de politique de planification.
Le refus de 200 logements abordables s'inscrit dans un contexte sombre pour le secteur du logement abordable au sens large à Londres. Il a été largement rapporté que la construction de logements abordables à Londres était « au point mort ». Les chiffres des mises en chantier ont été si faibles qu’ils ont récemment été qualifiés de « terrifiants » par la présidente du Groupe des associations de logement du G15, Geeta Nanda. Commentaires sur la tête du conseiller travailliste et de ses collègues de NIMBY. Cllr Finna Ayres, une architecte à la retraite, s'est plainte du nombre d'unités à simple aspect. En référence à l'impact que ceux-ci ont sur les personnes sourdes et malvoyantes en matière de lumière pour la lecture labiale. On aurait pu penser que sur les 449 logements construits dans le cadre du projet, il y aurait une partie du site où les logements répondraient de manière plus appropriée aux besoins de ces spécialistes.
Malgré ce qui précède, les taux d’inoccupation à Wandsworth sont à des niveaux atrocement bas. Wandsworth compte 152 000 logements en 2023, contre 150 000 l'année précédente. Pourtant, seul un nombre total de logements inoccupés à long terme s'élève à 195. Inoccupation à long terme, c'est-à-dire le nombre de logements inscrits au registre des taxes communales enregistrés comme étant vacants pendant plus de 6 mois. Cela reflète un taux d’inoccupation de seulement 0,1 pour cent. En fait, cela crée un paradis pour les propriétaires pour les augmentations de loyer. Il n'est donc pas surprenant que Wandsworth ait vu des appartements coûter plusieurs millions de livres et que les loyers dans la ville de Wandsworth ont augmenté de 6,6 % sur une période de 3 mois l'année dernière seulement. Les statistiques montrent que les loyers à Londres ont augmenté de 10,6 % au cours des 12 mois précédant février de cette année. Augmentation annuelle la plus élevée depuis le début des relevés.
Cela montre simplement la folie d'avoir une présomption en faveur du développement basée sur des résultats dénués de sens du test de livraison de logements, qui, selon les propositions de Gove, s'appliquent aux zones inférieures à 75 %. Ou dans le cas de friches industrielles déjà aménagées, 95 %. Je dirais que tout nouveau gouvernement travailliste doit mettre en place des règles plus simples, aboutissant à quelque chose de plus fort qu'une présomption en faveur, à tout le moins, là où le taux de vacance à long terme est inférieur à 4 pour cent. En plus des primes de densité lorsque l'offre de logements abordables est conforme à la politique.
Il convient de noter qu'à la suite de la mise à jour par Wandsworth de la politique LP23 sur le logement abordable, qui prétendait renforcer l'offre de logements à loyer social pour la population locale, les promoteurs de nouveaux logements sont tenus de fournir au moins 50 pour cent des logements sous forme de logements abordables sur place. La proportion de tous les nouveaux logements abordables doit être « véritablement abordable », comme indiqué dans leur avis du Règlement 18 concernant leur plan local. Il énonce désormais une préférence prohibitive pour un partage 70/30. Une mise à jour que beaucoup sur le marché voient comme le conseil fermant effectivement ses activités pour faire des affaires étant donné l'augmentation des coûts de construction. Des augmentations qui ont vu les coûts matériels atteindre il n’y a pas si longtemps des sommets en 40 ans après l’invasion russe de l’Ukraine.
Il faut reconnaître les efforts du président du comité pour avoir un débat raisonnable. Le conseiller Tony Belton a fait remarquer que certains estimaient que l'utilisation proposée serait meilleure que celle actuellement trouvée sur le site. Et le fait que le conseil dirigé par les travaillistes a mis davantage l’accent sur la construction de logements. Il a fait preuve de la patience d'un saint face aux efforts absurdes du lobby NIMBY pour présenter des arguments politiques raisonnés, ce qui était embarrassant pour toutes les autres personnes présentes dans la salle, sauf lui-même.
Il était clair que la majorité des conseillers travaillistes soutenaient le projet, qui a été rejeté avec incrédulité par quelques partisans du NIMBY qui ont enlevé leur casquette conservatrice dans la nuit. Néanmoins, il est triste de voir des conseillers travaillistes soutenir les bloqueurs. En particulier, ceux qui se tiennent aux côtés de l’opposition conservatrice contre un projet conforme à la politique sont particulièrement honteux. Il n’existe aucune raison morale de s’opposer aux projets qui fournissent le nombre requis de logements abordables, décidés localement. Un logement retardé est, après tout, un logement refusé. Sans parler du risque de devoir accorder des dépens aux appelants s'ils font appel et qu'ils perdent en raison de faibles motifs de refus qui vont à l'encontre de l'avis juridique du conseil.
Mais finalement, les membres du comité conservateur ont obtenu gain de cause, aux côtés des deux conseillers travaillistes qui avaient aidé et encouragé leur NIMBYisme. Collectivement, ils pensaient en savoir plus que l'équipe professionnelle d'officiers du conseil, contrairement aux yeux de Cllr Belton, qui pensait que l'opinion des officiers « satisfaisait la facture ».
En fin de compte, les foyers qui auraient pu accueillir un certain nombre des 3 000 enfants sans abri, ou sourds et aveugles, ont été bloqués. Bloqué par moins d'une poignée de conseillers travaillistes, ce qui a poussé le record de livraison de logements de leur propre conseil dirigé par les travaillistes à 200 logements encore plus hors de portée.
Pour l’instant, ce refus présente la folle mais triste réalité de la raison pour laquelle le système actuel est plus efficace en tant que ballon de football politique qu’il ne l’est pour réguler l’utilisation de nos terres. Cela démontre bel et bien à quel point notre système de planification est réellement dysfonctionnel. Un système qui reste non seulement le plus grand obstacle à notre croissance économique. Mais aussi un système qui empêche la construction de logements là où ils sont le plus nécessaires. Selon beaucoup, un système a besoin de bien plus qu’un simple nombre de changements ciblés.
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