Le rapport Homes for London est une lecture incontournable pour ceux qui veulent lutter contre la crise du logement.

Une lecture incontournable pour tous ceux qui s'intéressent au domaine du logement et de l'urbanisme.

Le lancement de Homes for London, sponsorisé par Concilio, a eu lieu la semaine dernière lors d'un événement très fréquenté au siège de la Fabian Society sur Petty France. Des discours d'ouverture ont été prononcés par le chef du Conseil de Greenwich, Anthony Okereke ; Darren Rodwell, candidat parlementaire pour Barking et Dagenham et chef du conseil, aux côtés de Cllr Crishni Reshekaron de Croydon et ancienne conseillère de Tower Hamlets Eve McQuillan. L'événement était organisé par Adam Allnutt et Siddo Dwyer. Ce rapport est le deuxième publié par le Local Government and Housing Member Policy Group, qui avait publié en mars dernier le rapport « Homes for Britain: Planning for Growth ».

Les 23 contributions du rapport présentent des idées pour atténuer la crise du logement à Londres, tout en améliorant l'économie, les infrastructures et la communauté de la capitale dans son ensemble. Il comprenait des contributions d'experts de l'industrie tels que Russell Curtis, Marc Vlessing, Jamie Ratcliff et Sarina Kiayani, qui couvraient respectivement l'intensification des banlieues, la politique des petits sites, la régénération immobilière et la décentralisation fiscale, ainsi que le logement avec soins. Il présentait également une contribution du journaliste préféré de YIMBY et écrivain de NIMBY Watch, Jonn Elledge.

Elledge a plaidé dans The Case Against Golf pour modifier les mesures de protection attribuées aux terrains de golf de Londres. Cela fait écho à l'annonce récente de Sir Keir Starmer d'aider à atténuer l'urgence du logement en Grande-Bretagne, avec des propositions visant à libérer des terrains de la ceinture grise pour la construction, tout en apportant des améliorations aux espaces verts existants qui seront accessibles au public. Tout cela s’accompagnera de nouvelles forêts, parcs et terrains de jeux.

Jonn a fait écho aux travaux antérieurs menés par son collègue Russell Curtis, dont les travaux sur la ceinture de golf ont reçu un large soutien dans l'industrie et dans les cercles YIMBY. Les recommandations consistaient à revoir les désignations Metropolitan Open Land attribuables aux terrains de golf, en notant son rapport Holes to Homes qui remettait en question le concept de réaffectation des utilisations des terres peu performantes.

Elledge a fait valoir que la réaffectation d'une fraction de la ceinture de golf de Londres pourrait fournir un espace pour loger des dizaines de milliers de personnes dans des environnements verts et accessibles à pied. David Milner a plaidé en faveur d'une modélisation des transports plus approfondie à utiliser dans la planification, afin de permettre plus de logements sur moins de terrain, à la suite d'un rapport commandé par Create Streets et Sustrans. Les recommandations permettraient d’augmenter le nombre de logements sur moins de terrain et avec plus de consentement.

Issy Waite, membre du comité exécutif du Labour Housing Group, a plaidé en faveur d'un système de planification plus inclusif qui autonomise les jeunes tout en réduisant les obstacles au développement des logements étudiants. Waite a souligné la statistique choquante selon laquelle 89 pour cent des jeunes adultes ne se sont jamais fait demander leur avis sur l'avenir de leur quartier. Alors que les esprits enclins au NIMBY peuvent penser que les jeunes ne sont pas intéressés par la planification, une enquête réalisée par Grosvenor auprès de 500 jeunes âgés de 16 à 18 ans a révélé que 82 % des jeunes déclarent qu'ils aimeraient s'impliquer.

Siddo Dwyer du Concilio a souligné le succès des panels de citoyens à Hutt City, en Nouvelle-Zélande. Dwyer avait constaté que le conseil municipal de Hutt utilisait des processus de consultation représentatifs qui surmontaient le biais autosélectif des soumissions de consultations volontaires. Le résultat de l’adoption de telles méthodes de consultation a conduit à une augmentation de 12 à 17 pour cent des autorisations de logement à Hutt City. Des études montrant que 90 pour cent de ces consentements ont été obtenus.

Dwyer affirme que les travaillistes peuvent tirer des leçons des recherches révolutionnaires menées en Nouvelle-Zélande, qui prouvent que des approches de consultation plus représentatives peuvent responsabiliser les communautés dans leur ensemble. Plutôt que de fournir une plateforme unique pour l’opposition. Il poursuit en suggérant que cela « corrigerait une lacune majeure de la loi sur l’urbanisme et l’aménagement du territoire, à savoir qu’elle se comporte comme un obstacle à de bons progrès plutôt que comme un vecteur de progrès ». Peut-être que le YIMBYisme pourrait être une approche politiquement durable après tout.

Des propositions visant à inclure un engagement correspondant à investir dans les infrastructures, parallèlement au logement, ont été faites par la Cllr Helen Dennis. L'article d'Eve McQuillan « Save My Pub » a souligné que les réformes des licences devraient prendre en compte les avantages économiques et culturels des applications qui ont un impact sur l'économie nocturne. Elle a fait valoir que la consultation communautaire est importante, mais « pas sous la forme de veto tardifs ». McQuillan a cité le fait que 500 pubs ont fermé l'année dernière rien que l'année dernière, tout en soulignant également que 30 % des discothèques de Londres ont fermé leurs portes à la suite de la pandémie. Ses recommandations donnaient un aperçu de la manière dont la croissance économique résultant de tels changements pourrait être exploitée pour financer les services de police et le nettoyage des rues.

Cllr Mariam Lolavar a montré comment des arrondissements comme Greenwich peuvent utiliser les entreprises d'innovation locales pour mieux comprendre l'application des nouvelles technologies qui profitent aux villes comme Londres. Les chercheurs de Britain Remade, Jeremy Driver et Ben Hopkinson, ont apporté leur contribution sur la façon dont Londres peut mieux utiliser ses terres grâce au renouvellement des domaines, à la construction dans les zones les mieux connectées et à l'utilisation de terrains de golf sous-utilisés. Kane Emerson, pilier de l'Alliance YIMBY, a exploré le pouvoir du renouvellement proactif des domaines, tandis qu'Arthur Fyfe-Stoica a recommandé que les travaillistes donnent la priorité à la régénération des domaines à haute densité. Fournir un dossier contre les recommandations du manifeste Just Space pour une présomption contre les projets de développement immobilier.

Matthew Bornholt a présenté une attaque cinglante contre le soi-disant « logement abordable », le qualifiant de « politique thatchérienne ratée », avec des recommandations selon lesquelles le Royaume-Uni devrait s'éloigner de l'article 106 dirigé par les promoteurs, pour se tourner vers un modèle de construction et de fiscalité axé sur le social. logement. Sur le thème du logement social, Alex Diner de la New Economics Foundation a fourni un argument détaillé en faveur de l'acquisition de logements sociaux avec des changements dans le cadre du droit de rachat, une augmentation des niveaux d'allocation de logement local et un assouplissement du plafond des acquisitions.

Cela rejoint la contribution de Darren Rodwell qui plaide en faveur du droit de louer, d'investir et de construire. Il a plaidé en faveur de dépenses en capital plus élevées pour les logements, de partenariats public-privé et d'un rôle plus activiste pour Homes England. Anthony Okereke avait récemment célébré l'acquisition de 33 maisons à Woolwich achetées par la municipalité, ce qui a permis à la moitié des propriétés d'aller à des résidents languissant dans des logements temporaires. Faisant écho à l'appel de Diner en faveur d'une plus grande capacité du conseil à acquérir des logements pour les logements sociaux.

Connor Escurdero a appelé à supprimer les quotas de stationnement à l'échelle nationale, afin de contribuer à atténuer les problèmes de pollution de l'air à Londres. De nombreux arrondissements en dehors de la capitale maintiennent toujours des minimums de stationnement dans leurs plans locaux. Jo Rattue a renforcé l'appel à une réforme de la planification pour faciliter le zonage flexible japonais et les zones de nouvelles maisons qui permettent un regroupement proactif des terres en complément, qui s'étaient inspirés des études de KPMG et Shelter.

Pendant ce temps, Ed Keeling a exposé les arguments en faveur d'une réforme du développement de l'espace aérien, qui comprenait des recommandations concernant les combles mansardés et le développement à petite échelle. Selon Keeling, les extensions de droit pourraient permettre aux promoteurs de l'espace aérien de jouer un rôle crucial dans la lutte contre la crise du logement à Londres.

Anthony Breach s'est opposé à la norme d'espace minimum de 37 m², comparant la logique à la fixation du salaire minimum à 50 pour cent au-dessus du salaire moyen. Dans ces circonstances, les gens perdraient évidemment leur emploi ou seraient contraints à des conditions de travail épouvantables pour le conserver. Remettre en question la justification de cette démarche pour les normes d'espace minimales. Breach suggère également que 37 m² n'est pas un chiffre correct et que les locataires ne peuvent pas vivre grâce aux bonnes intentions des planificateurs, mais qu'ils peuvent vivre dans de nouveaux appartements, même s'ils sont légèrement plus petits que ce que nous construisons aujourd'hui.

Harry McKeown a plaidé en faveur d'une approche plus inclusive de la planification pour les personnes ayant des difficultés d'apprentissage. Il a souligné que les lotissements destinés aux personnes ayant des difficultés d'apprentissage ont récemment été refusés en raison du NIMBYisme. Cela a créé moins d’options de logement accompagné pour les personnes ayant des difficultés d’apprentissage. Le résultat? Beaucoup trop de personnes ne vivent pas de manière indépendante, même si elles y parviennent dans un cadre approprié. Les personnes ayant des difficultés d’apprentissage ont alors souvent recours aux maisons à occupation multiple (HMO), qui, selon lui, ne conviennent pas à ceux qui ont de plus grands besoins de soutien.

Russell Curtis a examiné le guide de conception suburbaine de Croydon qui a été adopté en avril 2019. Il a fait valoir que le guide fournissait des paramètres clairs pour la transformation de grandes maisons avides de terrain en développements efficaces de hauteur moyenne. En bref, l’utilisation de tels guides de conception permet aux développeurs d’obtenir en principe une autorisation si les directives étaient suivies, mais celles-ci ont été abandonnées par le nouveau maire conservateur.

Pourtant, les cinq années de mise en œuvre sous le précédent conseil dirigé par les travaillistes ont montré un impact remarquable sur la fourniture de logements sur de petits sites. Dans son discours de lancement, Cllr Crishni Reshekaron a souligné la crise à laquelle sont confrontées de nombreuses personnes vivant à Croydon, appelant à faire davantage pour améliorer les conditions de vie et créer davantage de logements. Enfin, ma propre contribution recommandait un bonus de densité de logements abordables à Londres, qui permettrait aux projets de logements abordables conformes à la politique d'avoir une hauteur supplémentaire afin de s'accumuler en termes de viabilité.

Okereke a expliqué dans son avant-propos que la brochure présente « des initiatives robustes et radicales qui feront une réelle différence dans la vie des gens », tandis que le directeur général de Concilio, Nick Dines, a déclaré qu'il s'agissait d'un « ajout précieux au débat politique ». Les recommandations fournissent de nombreuses pistes de réflexion qui compléteraient le plan de croissance en cinq points du Labour, qui peut permettre à Londres et à la Grande-Bretagne de reconstruire. Le programme de « sécuronomie » moderne du côté de l'offre du Labour s'aligne sur de nombreuses recommandations du rapport, tout en proposant des suggestions pour une approche politiquement durable. Une lecture incontournable pour tous ceux qui s'intéressent au domaine du logement et de l'urbanisme.