Le mois dernier, les membres du conseil municipal de Fort Worth, au Texas, ont décidé que les promoteurs qui bénéficiaient d’allégements fiscaux massifs pour construire des logements abordables ne pourraient plus se soustraire à cette obligation en payant des frais annuels de 200 $ au lieu de chaque logement à faible revenu non construit. unité.
À Columbus, dans l’Ohio, les dirigeants ont voté en décembre pour étendre le programme d’allégements fiscaux de la ville en faveur du logement abordable. Et à Cincinnati, les constructeurs peuvent désormais bénéficier d’une exonération automatique de la taxe foncière pour certains projets de logements abordables, plutôt que d’avoir à en faire la demande.
Les réductions d’impôts sont depuis longtemps un outil utilisé par les villes pour encourager les promoteurs à construire des logements abordables pour les résidents à faible revenu. Les promoteurs paient des impôts fonciers moins élevés en échange de la mise de côté de maisons ou d’appartements pour des résidents potentiels aux revenus inférieurs. Les villes perdent ces recettes fiscales, mais elles gagnent des logements abordables.
Alors que la crise du logement se poursuit dans le pays, de nombreuses villes modifient leurs politiques. Certains rendent les programmes plus stricts ; certains offrent plus d’argent ou prolongent les allégements fiscaux pendant plusieurs années. Quelle que soit l’approche adoptée, les dirigeants municipaux affirment qu’ils essaient de trouver un moyen de loger en toute sécurité un plus grand nombre de leurs résidents.
« En tant que ville, nous ne pouvons pas forcer les promoteurs à rendre le logement abordable. Mais nous avons des outils », a déclaré Sarah Odle, coordinatrice du développement du quartier de la ville de Fort Worth.
« Le but du jeu pour un développeur est de gagner de l’argent », a déclaré Odle. « Et le but du jeu pour nous est que si nous voulons vous offrir des incitations, alors nous voulons quelque chose de substantiel en retour – et c’est un logement vraiment abordable. »
Allègements fiscaux élargis
À Fort Worth – qui a attiré près de 50 000 nouveaux résidents de 2020 à 2023, soit le plus grand nombre de toutes les villes du Texas – les abattements fiscaux ont favorisé le logement abordable pendant des années. Les promoteurs peuvent bénéficier d’un allégement fiscal pendant cinq ans s’ils construisent dans des zones désignées et réservent 20 % de leurs logements à des logements abordables.
Le mois dernier, cependant, le conseil municipal de Fort Worth a supprimé l’option qui permettait aux promoteurs de payer des frais annuels de 200 $ par unité au lieu de construire des logements abordables. Les promoteurs sont désormais tenus de mettre de côté des logements abordables s’ils souhaitent bénéficier d’allégements fiscaux.
Le but du jeu pour un développeur est de gagner de l’argent. Et pour nous, le but du jeu est que si nous voulons vous offrir des incitations, alors nous voulons quelque chose de substantiel en retour – et c’est un logement vraiment abordable.
– Sarah Odle, coordinatrice du développement de quartier pour la ville de Fort Worth
En décembre, le conseil municipal de Columbus, dans l’Ohio, a étendu le programme de réduction d’impôts au-delà de certains quartiers pour inclure l’ensemble de la ville, accordant aux promoteurs un allègement fiscal de 100 % pendant 15 ans.
Un porte-parole du ministère du Développement de Columbus a déclaré à Stateline que les permis de construction de logements devraient baisser de 10 % par rapport à l’année dernière. Mais les autorités s’attendent à ce que l’incitation fiscale élargie accélère le développement du logement abordable dans tous les quartiers de la ville, y compris dans les zones historiquement sous-investies.
À une heure et trente minutes de là, à Cincinnati, une ordonnance adoptée par le conseil municipal le mois dernier permet aux lotissements abordables financés par des partenariats public-privé d’obtenir une exonération automatique de la taxe foncière sans l’approbation du conseil, rationalisant ainsi le processus de construction.
Dans leur tentative de créer des logements plus abordables, les villes tentent également de stimuler la tendance post-pandémique des conversions de bureaux en logements au centre-ville.
Les États occidentaux se tournent vers ces terres pour y construire de nouveaux logements abordables
En 2022, DC a élargi les allégements fiscaux pour les promoteurs convertissant des bureaux du centre-ville en logements, avec des exonérations fiscales pouvant aller jusqu’à 20 ans s’ils répondent aux exigences d’abordabilité.
La maire de Boston, Michelle Wu, démocrate, a également annoncé l’année dernière un partenariat public-privé qui étend les allégements fiscaux pour les conversions en logements. Les promoteurs doivent réserver au moins 20 % de leurs nouvelles unités comme étant abordables, avec également un peu d’espace pour les détenteurs de bons fédéraux.
Chicago et Pittsburgh ont mis en place des accords fiscaux similaires au cours des deux dernières années, assortis de dispositions en matière de logement abordable.
Les législateurs de l’État de Washington ont récemment tenu une audience sur un projet de loi visant à offrir des incitations fiscales au logement abordable pour les conversions dans tout l’État.
La sénatrice de l’État de Washington, Yasmin Trudeau, une démocrate qui représente Tacoma et qui a parrainé la mesure, a déclaré que son projet de loi constitue une approche rapide pour répondre aux besoins de Seattle en matière de logements supplémentaires, qui sont estimés à 1 million de nouveaux logements au cours des 20 prochaines années.
Trudeau est optimiste quant aux chances de succès du projet de loi au cours de ce cycle législatif, puisqu’il a été adopté par un comité sénatorial en janvier. Mais certains aspects de son paquet législatif n’ont pas progressé, notamment une incitation fiscale pour convertir les appartements au prix du marché en logements abordables, ainsi que d’autres leviers législatifs pour maintenir l’abordabilité.
« Il y a une discussion plus large que nous n’avons pas sur les moyens de maintenir l’abordabilité, comme la stabilisation des loyers ou le développement axé sur les transports en commun, qui sont des mesures d’abordabilité intégrées », a-t-elle déclaré.
‘Épée à double tranchant’
Les accords de réduction d’impôts ne répondent pas toujours aux attentes, selon David Dworkin, président-directeur général de la National Housing Conference, un groupe de défense du logement abordable basé à Washington, DC.
« Je pense que la réduction des impôts est une arme à double tranchant. Si vous en avez, vous pouvez créer des incitatifs assez importants pour créer et entretenir, pour créer et préserver des logements abordables là où il n’y en a pas », a déclaré Dworkin.
Cependant, a-t-il ajouté, les nouvelles constructions peuvent déplacer les résidents actuels à faibles revenus, et une surveillance est nécessaire pour garantir que les promoteurs tiennent leurs promesses de logements abordables.
Les villes soutiennent les fiducies foncières communautaires pour protéger le logement abordable
Dans une étude sur les incitations fiscales pour le logement abordable à New York, le Fiscal Policy Institute, un groupe de réflexion non partisan, suggère que l’augmentation des réductions nuit aux villes en supprimant leur principale source de revenus, les handicapant à gérer d’autres coûts associés à la croissance démographique et au fardeau des districts scolaires.
Parallèlement, certains États constatent des conflits entre l’action législative et les objectifs locaux.
En Floride, par exemple, une loi adoptée l’année dernière avec le soutien des deux partis, la Live Local Act, offre aux promoteurs des allègements fiscaux considérables en échange de la construction de logements abordables pour des personnes représentant jusqu’à 120 % du revenu médian de la région. Les promoteurs qui participent peuvent également outrepasser les règles de zonage locales pour construire dans des zones commerciales et industrielles.
Les développeurs se sont précipités pour participer, selon le Wall Street Journal.
Mais le comté de Pasco, sur la côte ouest de la Floride, vise à modifier la loi, arguant que le seuil d’accès au logement abordable devrait être à 80 % du revenu médian pour aider davantage de familles dans le besoin.
La loi place les gouvernements locaux dans une situation financière difficile, affirment les responsables du comté. Dans le cas de Pasco, les commissaires avaient élaboré des plans pour leurs zones industrielles et tentent d’attirer davantage d’employeurs – et non de résidents – vers le comté de banlieue, à l’extérieur de Tampa-St. Région de Saint-Pétersbourg.
Voici une façon dont les États stimulent le logement abordable
Le bureau du procureur du comté de Pasco a déclaré à Stateline dans un courrier électronique que la loi Live Local « oblige le comté à faire ces sacrifices pour le logement » sans aucune garantie de logements abordables pour les résidents.
Lors de diverses réunions sur ces questions, les administrateurs du comté de Pasco ont discuté de l’imposition d’un moratoire sur tout développement multifamilial si aucun changement n’est apporté à la loi.
D’autres États ont cherché à limiter les allégements fiscaux locaux.
Cette année, un projet de loi républicain à l’Assemblée législative de l’Arizona réduirait de moitié la période pendant laquelle une propriété peut bénéficier d’allégements fiscaux, passant de huit à quatre ans.
L’année dernière, les législateurs du Texas ont approuvé une révision de la manière dont les allègements fiscaux sont utilisés pour le logement abordable. La loi comble les lacunes qui permettaient à certaines propriétés d’être exonérées d’impôt pendant des années et exige des audits réguliers pour les futures transactions fiscales.
Stateline fait partie de States Newsroom, un réseau d’information à but non lucratif soutenu par des subventions et une coalition de donateurs en tant qu’organisme de bienfaisance public 501c(3). Stateline maintient son indépendance éditoriale. Contactez le rédacteur Scott S. Greenberger pour toute question : info@stateline.org. Suivez Stateline sur Facebook et Twitter.
