La crise du logement en Grande-Bretagne est aggravée par des politiques de planification obsolètes et obstructives, ainsi que par les mécanismes de révision
La crise du logement en Grande-Bretagne est aggravée par des politiques de planification obsolètes et obstructives, et les mécanismes de révision du projet de cadre politique national de planification (NPPF) en sont un excellent exemple. Ces examens fastidieux à un stade avancé dissuadent les investissements, retardent les projets et font augmenter les coûts. Si le parti travailliste veut vraiment tenir sa promesse de croissance et de revitalisation de l’économie, il doit réévaluer ces politiques défectueuses qui freinent le développement et effrayent les investisseurs. Il est temps de procéder à une refonte de la planification qui encourage, et non bloque, la construction de logements et d'infrastructures dont le Royaume-Uni a désespérément besoin.
La réforme de la planification peut-elle libérer les chaînes de l’investissement privé dans notre secteur du logement ?
Le Premier ministre Sir Keir Starmer a récemment souligné la priorité du Labour de faire du Royaume-Uni l'économie à la croissance la plus rapide du G7. La clé de cette mission ? Investissements du secteur privé dans le logement et les infrastructures. Toutefois, des réglementations d’urbanisme obsolètes et lourdes entravent cette croissance. Starmer a souligné comment ces réglementations, notamment en matière de planification, ont bloqué les investissements nécessaires à la reconstruction du pays. Un bon exemple est le retard de deux ans causé par le système de planification d'East Anglia 2, un projet de parc éolien nécessitant plus de 4 000 documents pour être approuvé. Avant de faire l'objet d'un contrôle judiciaire, ce qui a retardé le projet de deux ans supplémentaires, six semaines seulement après l'obtention du permis de construire.
Mais il est encourageant de voir l’actuel gouvernement travailliste continuer à s’attaquer à l’épineuse question de la réforme de la planification. Même s’il est reconnu que les travaillistes ont pris des mesures significatives pour débloquer le système, il reste encore beaucoup à faire. Par exemple, à Londres, l’adoption de mécanismes d’examen est devenue un fléau pour les investissements internationaux et nationaux dans la construction de logements. Entre-temps, des examens avancés ont été prévus dans les projets de propositions du gouvernement concernant le NPPF. Plus précisément, ils ont été définis à l'article 29.C, qui concerne les terres de la ceinture verte et les valeurs foncières de référence.
Comment les formalités administratives de planification font fuir les investisseurs
Les efforts des travaillistes pour réformer le système de planification sont cruciaux pour libérer le potentiel de croissance du Royaume-Uni. Pourtant, un point de friction majeur – les examens de viabilité à un stade avancé – constitue un obstacle de taille. Ces révisions, dans lesquelles les conseils exigent des contributions supplémentaires si un projet s'avère plus rentable que prévu initialement, dissuadent les investissements en transférant tous les risques sur les promoteurs tout en n'offrant aucune protection si le projet devient moins viable. Cela a été particulièrement préjudiciable à Londres, où les procédures d’examen onéreuses minent la confiance des investisseurs, rendant difficile l’attraction des capitaux nécessaires aux nouveaux projets de logements et d’infrastructures. La capitale n’a après tout pas réussi à atteindre ses objectifs en matière de logement au cours de chacune des cinq dernières années. Avec des objectifs renouvelés de 80 000 logements par an, juste en deçà de l’objectif augmenté réel de 83 000 par an que les conservateurs avaient mis en place avant de quitter leurs fonctions, une fois calculé correctement, des changements dans les mécanismes de révision doivent être adoptés pour débloquer le développement avant qu’il ne soit trop tard. Et pas mis en œuvre à l’échelle nationale.
Les mécanismes de révision freinent le développement
Les examens de viabilité à un stade avancé faussent l’équilibre risque-récompense pour les promoteurs, rendant les investissements moins attractifs. Ces révisions obligent les promoteurs à partager une partie de leurs bénéfices avec les communes sans aucun partage des risques si le projet s'avère moins rentable en raison de coûts imprévus. En conséquence, de nombreux projets sont au point mort ou restent inachevés, aggravant ainsi la crise du logement. Le système est conflictuel, opposant les promoteurs et les conseils les uns aux autres, ce qui rend souvent les projets non finançables. L’inclusion de ces examens dans le cadre politique national de planification révisé (NPPF) complique encore la situation.
Ces coûts de rattrapage supplémentaires, souvent basés sur des positions négociées, signifient que tous les scénarios de hausse que les investisseurs pourraient potentiellement espérer obtenir sont détruits. Même si ce mécanisme bien intentionné repose sur une perception d’équité, ce n’est pas le cas. Le conseil ne prend aucun risque de baisse financière.
La mauvaise foi oppose des équipes de consultants les unes aux autres. Chacun avec son propre agenda pour obtenir la position la plus sûre financièrement. Le résultat est que les développeurs acceptent souvent à contrecœur de tels mécanismes afin d’obtenir un consentement. Pourtant, une fois obtenus, ces consentements ne peuvent souvent plus être investis.
Des résidences pour personnes âgées, des constructions pour la location, des ventes sur le marché et d'autres formes de développement ont toutes été réalisées. Les profils de risque des bailleurs de fonds étant sensiblement modifiés. Le même principe d’équité est une voie à sens unique. Par exemple, si les promoteurs s’en prenaient au conseil, après avoir convenu d’une position à un moment donné, confrontés à l’incertitude des mouvements futurs de la chaîne d’approvisionnement, et exigeaient de l’argent aux conseils, ce serait l’indignation. Mais lorsque la chaussure est posée sur l’autre pied, il n’y en a plus.
L'inclusion du mécanisme de révision avancée dans le NPPF a permis à de nombreuses personnes d'avoir à peine surmonté la tempête économique en question. La RICS a récemment soumis à la consultation le projet de NPPF avec une annexe 4 révisée, qui concernait l'élément de révision à un stade avancé concernant la viabilité de la libération de la ceinture verte. Les avocats chargés de la planification ont également souligné leurs préoccupations concernant les négociations sur la viabilité, y compris les examens à un stade avancé.
Réduire les formalités administratives : une voie pour revitaliser l’investissement et le développement en supprimant les mécanismes de contrôle
Pour que les travaillistes incarnent véritablement un programme favorable à la croissance, ils doivent éliminer les mécanismes de révision tardive du NPPF révisé et des plans stratégiques comme le Plan de Londres. Des politiques alternatives, telles que l’offre de primes de densité dans la planification des friches industrielles, pourraient encourager le développement de logements abordables sans le lourd processus d’examen. Ces alternatives pourraient atteindre les mêmes objectifs – des logements plus abordables et une croissance durable – tout en rétablissant la confiance des investisseurs et en supprimant les obstacles à un développement indispensable.
Mais il est important de garantir le respect des politiques tout au long de la durée de vie d'un projet.
Les partisans des examens avancés soutiennent que ces mécanismes garantissent que les promoteurs restent conformes aux politiques de logement abordable tout au long de la durée de vie d'un projet. Ils peuvent également aider les autorités locales à obtenir des financements supplémentaires lorsque les prix de l’immobilier augmentent, garantissant ainsi l’équité perçue et le respect des politiques. Cependant, bien que ces examens visent à répondre aux incertitudes du processus de développement, ils sont devenus lourds, contradictoires et, en fin de compte, contreproductifs pour encourager les investissements privés recherchés par les travaillistes.
Il est temps d’agir : réformer davantage les règles de planification pour débloquer la croissance
Si le parti travailliste souhaite réellement transformer les perspectives économiques du Royaume-Uni et stimuler les investissements, il doit reconsidérer les examens effectués à un stade avancé du processus de planification. En supprimant ces obstacles et en adoptant des politiques plus favorables à l'investissement, les travaillistes peuvent favoriser la croissance, construire davantage de logements et répondre aux besoins en infrastructures du pays, tout en restant attachés à leur mission de stabilité économique et de prospérité.
