Parmi toutes les raisons pour lesquelles il pourrait être difficile de payer un loyer chaque mois, aviez-vous sur votre liste un cartel illégal alimenté par un algorithme ?
Aux États-Unis, des millions de personnes paient un loyer bien plus élevé que ce qu’elles peuvent raisonnablement se permettre, les prix des logements locatifs augmentant bien plus rapidement que les revenus des ménages. En 2022, 22,4 millions de ménages américains consacraient plus de 30 % de leurs revenus au loyer et aux services publics, contre 20,4 millions en 2019.
Beaucoup de ces ménages ont été confrontés à de lourdes charges financières, avec un nombre record de 11,6 millions de personnes aux prises avec des coûts de logement qui absorbent plus de la moitié de leurs revenus. À Chicago, Cincinnati, Minneapolis, Virginia Beach et Washington, les prix des loyers d'une année sur l'autre grimpent à deux chiffres.
Plusieurs facteurs expliquent le coût élevé des locations, notamment la demande croissante, la diminution de l'offre de logements à loyer modique, la hausse du coût du capital nécessaire à la construction de nouveaux logements locatifs et les obstacles réglementaires limitant la construction de logements multifamiliaux.
Mais il existe un autre facteur surprenant qui fait monter les prix des loyers : la collusion des propriétaires grâce à la technologie. Le ministère américain de la Justice poursuit la société RealPage, Inc., l'accusant de vendre aux propriétaires des logiciels leur permettant de fixer collectivement les prix – la pratique illégale de la fixation des prix. En tant qu'ancien fonctionnaire de la division antitrust du ministère de la Justice et professeur de droit, j'ai suivi l'affaire de près.
Les dangers de la fixation des prix
La Federal Trade Commission définit la fixation des prix comme un accord, un complot ou une combinaison entre concurrents visant à augmenter, fixer ou maintenir de toute autre manière le prix auquel leurs biens ou services sont vendus.
Tout accord restreignant la concurrence sur les prix viole les lois antitrust. Des exemples d'accords de fixation des prix comprennent des engagements entre concurrents de maintenir des prix fermes, d'adopter une formule standard pour calculer les prix ou d'adhérer à un tarif minimum ou à un barème de prix.
Ainsi, lorsque des concurrents partagent des informations exclusives et confidentielles sur les prix actuels – directement ou indirectement par l’intermédiaire d’un intermédiaire – pour stabiliser ou contrôler les prix du secteur, ils franchissent la limite de la collusion illégale, selon la FTC. C'est le cas dans une grande partie du marché locatif américain, affirme le ministère de la Justice.
Un algorithme pour tous
En août 2024, le ministère de la Justice et huit États ont intenté une action en justice devant un tribunal fédéral de Caroline du Nord contre RealPage. Le ministère de la Justice a accusé l'entreprise de vendre aux propriétaires des logiciels qui collectent des informations non publiques auprès de propriétaires concurrents et utilisent ces informations combinées pour formuler des recommandations de prix.
Le procureur général Merrick Garland, la procureure générale adjointe Lisa Monaco et le procureur général associé par intérim Benjamin Mizer lors d'une conférence de presse sur le ministère de la Justice poursuivant RealPage le 23 août 2024. AP Photo/Mark Schiefelbein
Les propriétaires qui utilisent le logiciel saisissent les prix de location qu'ils facturent et le logiciel regroupe toutes les données des clients de l'entreprise. L'algorithme du logiciel fait ensuite des recommandations sur le montant à facturer. Les recommandations sont généralement plus élevées que le taux actuel du marché, et la plupart des clients acceptent les recommandations, ce qui fait monter les prix sur un marché.
Même si les propriétaires conservent une certaine autorité pour s'écarter des recommandations de l'algorithme, il est illégal pour des propriétaires concurrents de déléguer conjointement des aspects clés de leur tarification à un algorithme commun, selon la poursuite du ministère de la Justice. Le ministère de la Justice a déclaré que « RealPage remplace la concurrence par la coordination. Il substitue l’unité à la rivalité. Cela subvertit la concurrence et le processus concurrentiel. Il le fait ouvertement et directement – et les locataires américains en paient le prix.
Le cas est inhabituel dans la mesure où, contrairement à un cartel typique de fixation des prix, les propriétaires ont utilisé les algorithmes de RealPage pour améliorer considérablement leur capacité à s'engager dans la fixation des prix. La fixation algorithmique des prix est généralement plus simple et plus efficace que d’autres types de cartels. Le logiciel peut facilement regrouper des quantités massives de données exclusives, optimiser les gains du cartel, surveiller en temps réel les écarts par rapport aux prix du cartel et minimiser les incitations à la triche.
« Il est beaucoup plus facile de fixer les prix lorsque vous les confiez à un algorithme plutôt que lorsque vous partagez des enveloppes en papier kraft dans une pièce remplie de fumée », a déclaré Jonathan Kanter, chef de l'antitrust du ministère de la Justice, au New York Times.
Depuis 2022, RealPage et divers gestionnaires immobiliers ont été cités comme défendeurs dans plus de 30 recours collectifs alléguant que le logiciel RealPage est utilisé pour fixer illégalement les prix de location. Les tribunaux fédéraux ont tendance à être favorables à de tels arguments, comme le montre le rejet d'une requête en rejet de l'affaire dans l'une des poursuites privées intentées contre RealPage.
Dans cette affaire, le tribunal a estimé qu’un accord de fixation des prix pouvait exister en droit. Les propriétaires ont fourni au système algorithmique de RealPage leurs données commerciales exclusives, sachant que RealPage exigerait la même chose de ses concurrents et utiliserait toutes ces données pour recommander les prix de location à tous les clients de l'entreprise.
Un reportage résume les arguments du gouvernement contre RealPage.
Fixation classique des prix ou décisions fondées sur les données ?
Certains propriétaires semblent être conscients qu'en partageant des informations confidentielles sur les prix avec le logiciel de RealPage, ils facilitaient la surveillance et l'augmentation illégales des prix de location. La plainte du ministère de la Justice citait un propriétaire commentant le logiciel de RealPage : « J'ai toujours aimé ce produit parce que votre algorithme utilise des données exclusives provenant d'autres abonnés pour suggérer des loyers et des durées. C’est une entente classique sur les prix.
Même les dirigeants de RealPage se sont vantés que lorsque les propriétaires utilisent collectivement leur logiciel, ils peuvent saisir « toutes les opportunités possibles pour augmenter les prix », selon la plainte.
RealPage a fait valoir que son logiciel « aide simplement les propriétaires à prendre des décisions fondées sur des données » dans un marché concurrentiel. L'entreprise affirme que ses outils sont conçus pour refléter les conditions du marché et optimiser les taux d'occupation, et non pour s'engager dans une fixation des prix.
L’entreprise décrit l’impact de sa prétendue collusion avec les propriétaires comme « une marée montante (qui) soulève tous les navires ». Une meilleure description de leur service serait peut-être une marée montante qui soulève tous les navires pour ceux qui en ont un.
Le dossier du ministère de la Justice et les affaires privées en sont aux premiers stades du litige. Si le département réussit, RealPage ne pourra plus s'engager dans des pratiques anticoncurrentielles liées à l'aide aux propriétaires pour partager des informations exclusives sur les prix.
Roger Alford, professeur de droit, Université de Notre-Dame
