Les législateurs de l’État de Washington ont consacré l’année dernière un montant record de 400 millions de dollars au Housing Trust Fund de l’État, qui distribue des prêts et des subventions pour créer des logements abordables.
Mais ce n’était qu’une injection ponctuelle, a déclaré la représentante démocrate April Berg.
« Ce que les communautés nous ont dit, c’est que nous devons savoir, année après année, que nous pouvons réellement commencer à réaliser des projets et que l’argent affluera », a-t-elle déclaré.
Pour créer une source de revenus à long terme, Berg a proposé d’augmenter les impôts sur les transactions immobilières les plus coûteuses, une tendance nationale croissante parfois surnommée « impôt sur les propriétés immobilières ».
Sa législation augmenterait la taxe de l’État sur les ventes de propriétés au-dessus de 3 millions de dollars tout en réduisant le taux d’imposition pour les ventes moins chères. On estime que ce changement créera 300 millions de dollars de revenus supplémentaires chaque biennium, a déclaré Berg, président de la commission des finances de la Chambre.
« Cela transformera le logement abordable », a-t-elle déclaré.
Mais les intérêts du développement et de l’immobilier à Washington et dans tout le pays soutiennent que des droits de mutation plus élevés feront augmenter le coût du logement pour les locataires ainsi que pour les acheteurs les plus riches, puisque les taxes s’appliquent souvent aux immeubles d’habitation en plus des maisons unifamiliales. À une époque où l’offre est déjà limitée et où les taux d’intérêt sont élevés, disent-ils, ce n’est pas une bonne approche pour améliorer la crise du logement abordable.
« Vous ne pouvez pas rendre le logement plus abordable en le rendant plus cher », a déclaré le leader de la minorité parlementaire Drew Stokesbary, un républicain, au Washington State Standard.
La taxe actuelle de Washington comporte quatre niveaux. La partie du prix de vente allant jusqu’à 525 000 $ est taxée à 1,1 % ; cela varie à la hausse jusqu’à ce que la partie supérieure à 3,025 millions de dollars soit imposée à 3 %.
La proposition de Berg élargirait le premier niveau d’imposition pour inclure les ventes de propriétés jusqu’à 750 000 $ et ajouterait une taxe supplémentaire de 1 % sur la partie des prix de vente qui dépasse 3,025 millions de dollars.
Désespérées de trouver des logements abordables, certaines villes adoucissent les allégements fiscaux pour les promoteurs
Appelés taxes sur les transferts immobiliers ou taxes d’accise immobilière, ces frais uniques sur la vente ou l’achat d’une propriété font partie intégrante de nombreux codes fiscaux d’État depuis des décennies. Mais les gouvernements locaux et étatiques cherchent de plus en plus à créer une « taxe sur les propriétés immobilières » ciblant les segments supérieurs du marché immobilier.
Jusqu’à présent, 15 villes et comtés pour la plupart de gauche et huit États ont approuvé ce type de taxe, selon l’Institut de fiscalité et de politique économique.
Ces impôts explicitement progressifs, qui imposent les charges les plus lourdes aux revenus les plus élevés, ont été largement populaires parmi les décideurs politiques et les électeurs, a déclaré Andrew Boardman, analyste politique à l’Institut de fiscalité et de politique économique qui a étudié la question.
Mais l’idée a donné lieu à des litiges dans plusieurs États.
À Santa Fe, près des trois quarts des électeurs ont approuvé en novembre une nouvelle taxe de 3 % sur les propriétés résidentielles vendues pour 1 million de dollars ou plus. Mais l’association Santa Fe Realtors conteste cette décision devant les tribunaux.
De même, les électeurs de Los Angeles ont approuvé l’année dernière une mesure relative à l’impôt sur les résidences. Mais il fait face à la fois à une contestation judiciaire et à une proposition de mesure de vote à l’échelle de l’État qui démantelerait la taxe.
Mais les responsables continuent d’adhérer à l’idée de s’attaquer aux problèmes croissants du pays en matière de logement.
Le mois prochain, les électeurs de Chicago décideront d’approuver ou non le référendum Bring Chicago Home du maire démocrate Brandon Johnson, qui augmenterait les droits de mutation immobilière sur les propriétés coûteuses.
Et les législateurs du Massachusetts réfléchissent à un projet de loi qui permettrait aux villes d’imposer leurs propres frais de transfert immobilier.
« Un point de bascule »
La gouverneure démocrate du Massachusetts, Maura Healey, a présenté en octobre un projet de loi sur le logement de 4,12 milliards de dollars qui, parmi des dizaines de changements politiques, permettrait aux villes de créer leur propre taxe sur la vente de maisons dépassant 1 million de dollars.
C’est similaire à la législation autonome en attente parrainée par le représentant démocrate de l’État Mike Connolly.
Des efforts similaires ont échoué dans le passé face à une opposition généralisée, notamment de la part du prédécesseur de Healey, le républicain Charlie Baker. Mais Connolly a déclaré que l’idée pourrait enfin gagner du terrain cette année, puisque même certains acteurs du secteur immobilier ont exprimé leur soutien face à la montée en flèche des prix de l’immobilier.
« J’ai l’impression que nous atteignons un point critique où peut-être une partie de l’opposition réflexive à la collecte de nouveaux types de revenus commence à céder la place à un pur désespoir », a-t-il déclaré. « Le Massachusetts est un État dans lequel de nombreuses personnes ne peuvent plus continuer à vivre. »
Sa législation a été adoptée à la demande de villes locales, dont Boston et Cambridge. S’il est approuvé, il permettrait – mais n’obligerait pas – les villes à taxer de 0,5 % à 2 % sur la partie des transactions immobilières dépassant 1 million de dollars. Le projet de loi comprend une exclusion qui permet aux communautés dont le prix médian des maisons est inférieur à 750 000 $ de prélever la taxe sur toutes les ventes supérieures au prix de vente médian.
Désespérées de trouver des logements abordables, certaines villes adoucissent les allégements fiscaux pour les promoteurs
Cette « foutue bonne idée » donnerait de la flexibilité aux villes, a déclaré la sénatrice démocrate Jo Comerford, qui a parrainé la version sénatoriale du projet de loi.
Comerford représente les communautés de la partie ouest de l’État qui ont du mal à maintenir des assiettes fiscales fiables.
« Vous vous battez pour garder les enseignants et les pompiers employés », a-t-elle déclaré. «Mais ils veulent vraiment développer des logements abordables. En fait, leur survie dépend de leur développement de logements abordables, car nous perdons de la population dans l’ouest du Massachusetts.
Mais ces taxes de transfert ne ciblent pas la cause profonde de la crise de l’accessibilité financière, a déclaré Jared Walczak, vice-président des projets d’État à la Tax Foundation, un organisme de recherche favorable aux entreprises.
« Les politiques qui augmentent le coût du logement et tentent ensuite d’utiliser une partie des revenus pour subventionner le logement ne résolvent pas le problème fondamental », a-t-il déclaré. « La principale raison pour laquelle les prix de l’immobilier sont si élevés est le problème des stocks. »
Même lorsqu’elles ciblent des propriétés plus chères, Walczak a déclaré que ces taxes affectent l’ensemble du marché en augmentant les coûts et la rareté du logement.
« Il arrive un moment où ces coûts vont éloigner les hauts revenus, ou, en particulier avec une taxe sur les ventes de propriétés, les encourager à chercher à acheter ailleurs où de telles taxes ne sont pas en place », a-t-il déclaré.
Les électeurs pèsent les impôts sur les résidences
Le 19 mars, les électeurs de Chicago évalueront le projet du maire de tripler les droits de mutation immobilière actuels sur les ventes de propriétés résidentielles et commerciales entre 1 et 1,5 million de dollars et de quadrupler la taxe sur les propriétés supérieures à 1,5 million de dollars pour financer les services aux sans-abri. La taxe sur les propriétés de moins d’un million de dollars diminuerait.
Chicago prélève actuellement une taxe de transfert de 0,75 % sur toutes les transactions immobilières. Lors du référendum, le taux d’imposition des propriétés inférieures à 1 million de dollars tomberait à 0,6 %, mais des taux de 2 à 3 % seraient imposés sur la partie du prix de vente supérieure à 1 million de dollars.
C’est si la proposition survit à un effort juridique visant à éliminer la question du scrutin.
La Building Owners and Managers Association of Chicago, qui compte parmi ses membres des centaines de propriétaires et gestionnaires d’immeubles de bureaux, est le principal plaignant dans le procès.
Nous voulons tous soutenir et trouver des moyens d’aider les sans-abri. Mais nous ne pouvons pas le faire sur le dos du secteur immobilier. Parce que non seulement cela nuit à notre industrie, mais cela finit par nuire à tous les habitants de tous les quartiers de la ville.
– Amy Masters, directrice des affaires gouvernementales et extérieures de la Building Owners and Managers Association of Chicago
Amy Masters, directrice des affaires gouvernementales et extérieures de l’association, a déclaré que le changement fiscal porterait un nouveau coup dur au secteur de l’immobilier commercial de la ville, qui est encore sous le choc de la pandémie.
Les immeubles de bureaux du centre-ville sont confrontés à des taux d’inoccupation record d’environ 23 %, car peu de travailleurs post-pandémiques se rendent dans un bureau chaque jour, a-t-elle déclaré.
« Quand nous regardons l’espace vide dans le centre-ville, si vous pouvez imaginer 16 Willis Towers d’espace vide, cela vous donne une idée de ce à quoi nous sommes confrontés en ce moment », a-t-elle déclaré, faisant référence au plus haut bâtiment de la ville, anciennement connu sous le nom de la tour Sears.
Masters a déclaré que la campagne référendaire n’a pas fourni de détails sur la façon dont les 100 millions de dollars de recettes annuelles projetés seront dépensés.
« Nous voulons tous soutenir et trouver des moyens d’aider les sans-abri », a-t-elle déclaré. « Mais nous ne pouvons pas le faire sur le dos du secteur immobilier. Parce que non seulement cela nuit à notre industrie, mais cela finit par nuire à tous les habitants de tous les quartiers de la ville.
Ces préoccupations ont été contestées par Bring Chicago Home, la campagne en faveur du référendum.
Jose Sanchez Molina, conseiller en communication de la campagne, a déclaré que dépenser des millions de dollars chaque année pour lutter contre le sans-abrisme ferait de la ville un endroit plus attrayant pour les investissements immobiliers.
« Cela va faire de la ville un endroit encore plus attractif pour faire des affaires. »
Alors que les sans-abri deviennent plus visibles, certaines villes et États adoptent une ligne plus dure
Bien qu’aucun programme spécifique n’ait été identifié, Sanchez Molina a déclaré qu’un comité composé de personnes sans abri et de prestataires de services établirait des priorités pour aider les plus de 68 000 personnes de la ville qui sont sans abri dans la rue, dans un refuge ou qui séjournent temporairement chez quelqu’un d’autre.
« La question du scrutin du 19 mars est simple : voulons-nous aider les gens à sortir du froid et à accéder à un logement ? il a dit.
À Santa Fe, la nouvelle taxe permettra de récolter environ 6 millions de dollars par an pour le fonds fiduciaire pour le logement abordable de la ville.
Des milliers de résidents à faible revenu ont été chassés de la ville alors que le prix médian des maisons a dépassé 700 000 dollars, a déclaré Johanna Gilligan, membre du comité directeur qui a organisé la campagne et responsable de Homewise, une organisation à but non lucratif qui fournit des services tels que l’achat d’une maison. éducation et aide au versement initial.
La nouvelle taxe fournira une source de revenus plus fiable et plus importante pour le fonds fiduciaire pour le logement abordable de la ville, qui reçoit actuellement environ 3 millions de dollars par an en fonds municipaux.
« Nous pensons qu’il s’agit d’un changement vraiment important », a déclaré Gilligan.
Mais la Santa Fe Association of Realtors veut bloquer la taxe. Devant le tribunal, l’organisation fait valoir que la propriété n’est pas un bien ou un service soumis à une taxe d’accise en vertu de la loi de l’État.
Donna Reynolds, directrice des affaires gouvernementales de l’association, a déclaré que la taxe risquait également de déprimer les ventes de logements locaux. Elle a déclaré que le marché immobilier est un moteur économique majeur – une usine que la campagne a largement ignorée.
« Aucune analyse n’a été effectuée pour déterminer quel pourrait être cet impact », a-t-elle déclaré. « Ils croient d’une manière ou d’une autre que le marché peut encaisser de nombreux coups et continuer. »
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