Les titres étranges sur les petites villes de la région de la baie de San Francisco ne cessent de tomber.
First Woodside, une petite banlieue où plusieurs PDG de la Silicon Valley ont vécu, a tenté de se déclarer habitat des pumas pour échapper à une nouvelle loi californienne qui permettait aux propriétaires de maisons unifamiliales de subdiviser leurs lots pour créer des logements supplémentaires.
Ensuite, le riche Atherton, avec une population de 7 000 habitants et un prix de vente médian des maisons de 7,5 millions de dollars, a tenté de mettre à jour son plan de logement mandaté par l’État. Jusqu’à très récemment, 100% des terrains résidentiels d’Atherton n’autorisaient que les maisons unifamiliales sur de grands terrains. Lorsque le conseil municipal a envisagé de rezoner une poignée de propriétés pour autoriser les maisons de ville, de vives objections ont afflué de la part de résidents locaux notables tels que la star du basket-ball Steph Curry et le capital-risqueur milliardaire Marc Andreessen.
Un membre du conseil a fait valoir que la ville devrait « exprimer et expliquer la particularité d’Atherton… pour réussir à réduire [the state’s] attentes envers nous.
Un jardin formel et un domaine exploités par le National Trust for Historic Preservation reflètent l’esthétique de Woodside, en Californie.
Collection Smith/Gado/Getty Images
À première vue, cela peut sembler être des cas extrêmes de privilège, des bizarreries de la Californie excentrique. Mais comme le montre notre nouveau livre sur la politique du logement, la capacité des petites municipalités de banlieue à limiter le logement multifamilial est plus la règle que l’exception.
Le grand rôle des petits gouvernements dans la limitation du logement
L’ajout de nouveaux logements est l’un des rares moyens de limiter l’escalade des loyers et des prix des maisons dans les métros à coût élevé comme San Francisco, New York et Washington, DC Même les nouveaux appartements ou condos «de luxe» peuvent réduire la concurrence pour les unités plus anciennes, en prenant un certain temps. pression sur les loyers pour les personnes à faible revenu.
Cependant, il peut être difficile de trouver de nouveaux appartements et maisons en rangée à proximité d’emplois. Cela signifie les construire dans les communautés existantes, où les petits gouvernements locaux limitent souvent le développement de logements.
Pour étudier l’impact de l’opposition des petits gouvernements sur le logement, nous avons utilisé les données des secteurs de recensement des régions métropolitaines de Californie pour examiner le développement de logements multifamiliaux entre l’American Community Survey 2008-2012 du Census Bureau et son enquête 2014-2018, une période où le marché du logement se remettait rapidement de la Grande Récession.
Au cours de cette période, selon nos estimations statistiques, un secteur de recensement typique de la taille d’un quartier situé dans une ville de 100 000 habitants a vu le développement de 46 nouvelles unités multifamiliales de plus qu’un secteur de recensement par ailleurs très similaire situé dans une petite ville de 30 000 habitants. En d’autres termes, les petites villes, qui sont généralement de nature suburbaine, ont ajouté beaucoup moins d’unités multifamiliales.
46 nouveaux appartements supplémentaires peuvent sembler un petit nombre, mais cela peut faire une réelle différence au niveau du quartier. Près de la moitié des secteurs de recensement de notre échantillon – chacun comptant environ 1 200 à 8 000 résidents – ont gagné cinq unités multifamiliales ou moins.
Des villes à travers les États-Unis font face à des luttes similaires
Ce modèle de taux plus lents de développement de logements multifamiliaux dans les petites juridictions n’est pas unique à la Bay Area.
Lorsque nous avons examiné les données de recensement des régions métropolitaines à l’échelle nationale, nous avons également constaté que les quartiers des petites juridictions avaient gagné moins d’unités multifamiliales. Nous avons tenu compte d’une longue liste de facteurs économiques, géographiques et démographiques qui pourraient influencer les taux de croissance des quartiers, ainsi que la taille de la juridiction.
La plupart des grandes villes américaines dans les régions à coût élevé – pensez à Boston, Denver et Los Angeles – sont entourées par une mer de petites banlieues indépendantes pour la plupart.
Dans bon nombre de ces communautés, les résidents participent activement à la politique locale pour lutter contre l’augmentation de la densité et des logements multifamiliaux. Au fur et à mesure que les propositions de nouveaux logements sont détournées de ces petites communautés, les logements ne sont pas construits, ce qui augmente les loyers en limitant l’offre résidentielle, ou ils sont poussés vers des banlieues éloignées éloignées de la plupart des emplois.
Les données de l’American Community Survey du US Census Bureau montrent l’évolution des logements dans la région de la baie de San Francisco entre les estimations quinquennales de 2012 et 2018.
Nicholas Marantz, CC BY-ND
Dans la région de la baie de San Francisco, les communautés avec des augmentations relativement élevées de logements dans notre étude avaient tendance à se situer à la périphérie urbaine, tandis que de nombreuses banlieues proches avaient un développement de logements stagnant ou même une baisse du nombre d’unités.
La petite couronne pourrait offrir des logements plus proches des emplois
Ce n’est pas parce qu’une banlieue est peu peuplée qu’elle est loin des sentiers battus ou qu’elle n’est pas pertinente pour l’économie d’une région.
Atherton, par exemple, a maintenu son zonage résidentiel de style domaine pendant des décennies, en plein milieu d’une zone riche en emplois. En fait, nos données montrent que parmi les municipalités de la Bay Area avec la meilleure proximité géographique avec l’emploi, environ la moitié sont de petites banlieues de 30 000 habitants ou moins.
Le transport est le plus grand contributeur aux émissions de carbone des États-Unis, mais de nombreuses personnes finissent par parcourir de longues distances parce que le logement est si limité et cher dans les zones riches en emplois. Cependant, de nombreux plans d’aménagement du territoire des banlieues intérieures ont été établis il y a des décennies à des époques économiques très différentes, et beaucoup prétendent maintenant avoir été «construits» et en avoir fini avec l’ajout de logements.
Qu’est-ce qui se dresse sur le chemin ?
Pourquoi la taille d’une municipalité est-elle si importante pour le nombre d’appartements et de condos construits? En un mot, la politique.
Les propriétaires ont tendance à être l’intérêt politique dominant dans les petites banlieues. Ils peuvent craindre que des bâtiments résidentiels plus grands ou plus denses réduisent la valeur de leurs propriétés, augmentent le trafic ou mettent à rude épreuve les infrastructures locales. Les craintes concernant des projets même mineurs – comme la proposition de 16 maisons en rangée près du domaine de Curry à Atherton – peuvent être amplifiées.
Certes, de nombreux propriétaires dans les grandes villes ont des soucis similaires. Mais dans une grande ville diversifiée, les voix anti-croissance sont souvent contrebalancées par des intérêts pro-logement actifs dans la politique municipale, tels que les grands employeurs, les promoteurs, les syndicats de la construction ou les organisations à but non lucratif de logements abordables.
Les efforts de réaménagement urbain peuvent créer plus de logements grâce à des projets tels que la transformation d’entrepôts en immeubles d’appartements comme celui-ci à Washington, DC
Ricky Carioti/ Le Washington Post via Getty Images
Et bien qu’un nombre croissant d’activistes de YIMBY – ceux qui prônent le « oui dans ma cour » – militent en faveur de plus de logements, les élus de banlieue ressentent généralement beaucoup plus de chaleur politique de la part des propriétaires de longue date que des militants de YIMBY.
Comment débloquer plus de logements là où c’est nécessaire
Les législateurs des États peuvent libérer le potentiel de nouveaux logements en obligeant les gouvernements locaux à assouplir le zonage unifamilial et les restrictions similaires en matière d’utilisation des terres. Le gouverneur du Colorado a proposé de le faire en 2023, et la Californie a adopté des lois similaires. Cependant, cela peut être politiquement risqué. Le contrôle local de l’utilisation des terres est un article de foi dans de nombreux États.
Les efforts de la gouverneure de New York, Kathy Hochul, pour adopter des réformes de l’utilisation des terres qui pousseraient les localités à rezoner pour plus de logements ont atteint une impasse dans la législature de cet État en 2023. En Californie, pendant ce temps, les poursuites intentées par les gouvernements locaux et les voisins des projets proposés prolifèrent. Et certaines villes – comme Woodside, avec son sanctuaire de lions de montagne – tentent d’esquiver de manière créative les règles de l’État.
Une enquête sur la population sans-abri de Californie publiée en juin 2023 par l’Université de Californie à San Francisco a révélé que le revenu mensuel médian des ménages au cours des six mois précédant la perte de domicile était de 960 $. Le loyer moyen d’une chambre dans la Bay Area est plus du double.
Aric Crabb/MediaNews Group/East Bay Times via Getty Images
Les États pourraient également créer des incitations pour que les gouvernements locaux approuvent davantage de logements. Certains types de revenus perçus par l’État, tels que les taxes de vente ou les taxes sur l’essence, pourraient être distribués aux communautés locales en fonction du nombre de chambres à coucher de chaque communauté, avec un crédit supplémentaire accordé pour les logements abordables. Ce type d’incitation pourrait amener les responsables locaux à considérer les nouveaux appartements comme une amélioration des résultats financiers de leur communauté.
Une autre approche consiste pour les gouvernements des États à créer des mécanismes au niveau métropolitain conçus pour représenter les besoins des consommateurs de logements dans toute la région.
Les États pourraient mettre en place des commissions régionales d’appel en matière de logement autorisées à reconsidérer et éventuellement à annuler les décisions anti-logement des villes et villages. L’Oregon a adopté une approche plus ambitieuse dans sa plus grande région urbaine, Portland. Les électeurs ont créé puis renforcé un gouvernement métropolitain électif non seulement pour planifier, mais également pour mettre en œuvre les principales priorités régionales en matière d’utilisation des sols.
Avec cette vue d’ensemble et cette autorité, Portland peut mettre plus de logements dans les endroits les plus accessibles aux emplois et au transport en commun tout en protégeant les campagnes sensibles dans les zones périphériques de l’étalement dépendant des véhicules. En d’autres termes, il peut mettre des logements là où ils sont nécessaires.
Paul G. Lewis, professeur agrégé de politique et d’études mondiales, Université de l’État d’Arizona et Nicholas J. Marantz, professeur agrégé d’urbanisme et de politique publique, Université de Californie, Irvine
Cet article est republié de The Conversation sous une licence Creative Commons. Lire l’article d’origine.
