Aucune des lois de défiscalisation n’étaient intrinsèquement néfastes, mais toutes comportaient un potentiel de risque quand elles étaient mises en œuvre sans précaution.
Loi Robien pour l’investissement locatif, 2003 2008
Le Robien accorde une déduction du revenu imposable allant jusqu’à 6596 du prix d’acquisition, en échange d’une mise en location pendant neuf ans.
Les problèmes rencontrés viennent d’un zonage schématique (trois zones seulement) et peu sélectif, avec des plafonds de loyers souvent supérieurs à ceux du marché. Le Robien a été recentré en septembre 2006. Une partie des communes sans tension locative est sortie du dispositif.
Dispositif Scellier, 2009 2012
Amendement du député UMP François Scellier à la loi de Finances 2009, adopté sans examen par les parlementaires… supprimé fin 2012. Comme pour le Robien, mise en location obligatoire pendant neuf ans, mais en échange d’une réduction de l’impôt sur le revenu et non plus d’une déduction du revenu imposable. Réduction contre déduction : le Robien ciblait les ménages aisés et le Scellier était plus facile à vendre aux foyers à revenus intermédiaires. Le zonage était plus restrictif que celui du Robien mais encore imparfait, avec des plafonds de loyers souvent supérieurs au prix du marché.
Location en meublé professionnel ou non professionnel
Deux statuts qui permettent d’imputer un déficit foncier sur les revenus d’un foyer imposable et de bénéficier de diverses exonérations. Complexes, réservés à des contribuables fortement imposés, ils n’ont pas suscité de contentieux jusqu’à une série d’opérations commercialisées sans précaution à partir de 2005, avec des promesses de rendement impossibles à atteindre, dans un cadre juridique mal bordé, redressements fiscaux à la clé.
Fonds de concours
Somme non remboursable, versée par le promoteur à l’exploitant d’une résidence de tourisme pour démarrer son activité. Dans les défiscalisations litigieuses, les fonds de concours ont pris une ampleur inédite, permettant de gonfler les loyers pour séduire les investisseurs.
Loi Demessine, 1999 2010
Le particulier achète un bien dans une résidence de tourisme confiée à un exploitant professionnel, en zone de revitalisation rurale (ZRR). Il bénéficie, en échange d’une réduction d’impôt, de 25 % du prix du bien et récupère la TVA. Le zonage était cohérent, mais les perspectives de loyer souvent surévaluées.
Les exploitants et les promoteurs ont gonflé les rendements grâce aux « fonds de concours » afin de commercialiser les programmes avec une rentabilité apparente supérieure à 6 96 (voir ci-dessous). Avant l’inéluctable baisse des loyers au bout de deux ans…
Loi Malraux, 1962
Le dispositif Malraux permet de déduire de ses revenus le déficit foncier des travaux de rénovation d’immeubles mis en location, situés dans des périmètres dits de « secteurs sauvegardés». Le Malraux n’a guère défrayé la chronique pendant plus de quarante ans.
A partir du milieu des années 2000, il connaît un brusque emballement, sous l’impulsion de commercialisateurs sans scrupule.
Loi Girardin, 2003
Les lois Pons de 1986 et Paul de 2001 avaient créé un régime de défiscalisation Outre-mer. La loi Girardin de 2003 (du nom de la ministre de l’Outre-mer Brigitte Girardin, 2002-2005) les élargit, pour les investissements industriels et locatifs. Le texte est amendé en 2009 en catastrophe, face à un engouement périlleux pour les finances publiques.
Dans sa version initiale, le Girardin permettait de déduire plus d’impôt que ce qui avait été investi ! Une absurdité dénoncée par la Cour des comptes.
Loi Duflot (2013-2014) et loi Pinel
Le Duflot est réputé avoir échoué, faute d’avoir relancé la construction. Reste à savoir si une telle relance doit être financée par les consommateurs (voir entretien avec Benoist Apparu, ministre délégué chargé du Logement en 2012, p. 17). Son zonage devait s’appuyer sur les travaux des observatoires locaux des loyers. Comme ils ont pris du retard, le Duflot est retombé dans les travers du Robien-Scellier trois zones éligibles seulement. Le Pinel, lancé début 2015, reste sur cette ligne. Le démarrage est timide. L’immobilier est en baisse et les dérapages de la décennie 2004-2014 ont échaudé les ménages.
