« Si un propriétaire veut vendre la propriété, ou s’y installer ou emménager avec un membre de sa famille, il devrait être tenu d’indemniser le locataire pour la perte de sa maison. »
Ben Cooper (@BenCooper1995) est chercheur senior à la Fabian Society
Après quatre ans de promesses, le gouvernement a finalement publié son projet de loi sur la réforme des locataires en mai. Avec 11 millions de personnes vivant dans des logements locatifs privés, cette législation apportera une certaine sécurité et stabilité – si elle est adoptée avant les prochaines élections générales. Les propriétaires ne seront plus autorisés à expulser les locataires sans donner de raison spécifique, ce qui signifie actuellement que les locataires ne sont toujours qu’à huit semaines de la possibilité de perdre leur logement. Et la fin de ces expulsions « sans faute » devrait aider les locataires à se plaindre du mauvais état et des mauvaises conditions, sans craindre d’être expulsés en représailles.
Mais la législation est loin d’être parfaite. Il ne rend pas la location privée aussi sûre, équitable et sécurisée qu’elle devrait l’être. Il reste d’importantes lacunes qui permettront à des propriétaires privés peu scrupuleux d’expulser injustement des locataires.
Il est particulièrement préoccupant que les propriétaires puissent expulser les locataires s’ils souhaitent vendre ou emménager eux-mêmes ou un membre de leur famille. Et la définition de ces nouveaux motifs d’expulsion ne parviendra pas à empêcher les abus. Les règles ne placent pas la barre assez haut, même pour une utilisation légitime, étant donné que cela entraînera la perte de leur logement.
De plus, les propriétaires pourront toujours augmenter les loyers de manière si importante que cela forcerait les locataires à partir. Comme le soutient l’organisation caritative Shelter, la législation pourrait signifier que « des expulsions injustes… continuent de se produire par la porte dérobée ». La législation limite les propriétaires à une seule augmentation de loyer par an, mais elle ne limite pas de combien ils peuvent augmenter les loyers. Alors que les locataires pourront toujours faire appel à un tribunal pour une réduction de loyer s’ils estiment qu’il est trop élevé, le risque demeure que les tribunaux fixent un loyer maximum supérieur à celui initialement demandé par les propriétaires.
Ce mois-ci, la Commission sur la pauvreté et les inégalités régionales de la Fabian Society a présenté des propositions visant à élever le niveau de vie de toutes les régions d’Angleterre. Nous avons fait une série de recommandations pour renforcer le projet de loi sur la réforme des locataires et donner plus de pouvoir aux locataires privés. Alors que des motifs limités de possession devraient exister, les propriétaires devraient être empêchés d’utiliser certains d’entre eux pendant la première année d’une location – et le délai de préavis pour les expulsions devrait être prolongé à quatre mois, avec une interdiction permanente en hiver.
Il est important d’étendre les protections actuellement contenues dans le projet de loi sur la réforme des locataires, mais le gouvernement devrait également en introduire de nouvelles – conçues pour éliminer les lacunes qui peuvent permettre aux propriétaires de porter atteinte à la sécurité d’occupation. Les propriétaires devraient être tenus de verser des « paiements de réinstallation » aux locataires qui sont contraints de déménager. Si un propriétaire veut vendre la propriété, ou s’y installer ou emménager avec un membre de sa famille, il devrait être tenu d’indemniser le locataire pour la perte de sa maison.
Ces paiements devraient valoir au moins deux mois de loyer et aideront les locataires à payer l’importante facture de déménagement, qui coûte en moyenne plus de 1 700 £. En effet, Generation Rent a estimé que les déménagements non désirés coûtaient collectivement aux locataires près de 230 millions de livres sterling par an. En termes simples, les propriétaires devraient supporter le coût des déménagements qu’ils provoquent, d’autant plus qu’ils sont susceptibles d’en bénéficier considérablement.
Les paiements de réinstallation devraient également être utilisés pour dissuader les propriétaires d’utiliser des hausses de loyer excessives pour forcer les locataires à quitter la propriété. Le contrôle des loyers a été exclu par le parti travailliste, mais ce n’est pas la seule option sur la table, et l’inaction sur les augmentations de loyer serait inacceptable. Nous proposons que si le propriétaire augmente les loyers d’un montant « déraisonnable » et que le locataire décide alors de ne pas payer le nouveau taux et quitte la propriété en conséquence, le propriétaire devrait les indemniser.
Le gouvernement déterminerait ce qu’est une augmentation de loyer « déraisonnable » en la liant à l’inflation, aux salaires ou à un pourcentage fixe, et les propriétaires pourraient toujours augmenter les loyers d’un montant supérieur à ce montant. Mais les locataires seraient alors dans une position plus forte pour soit négocier une moindre augmentation des loyers, soit exiger des améliorations à la propriété, sachant qu’ils seront indemnisés s’ils déménagent. Et les propriétaires sauront qu’ils risquent de payer potentiellement des milliers de livres s’ils poussent leurs locataires en essayant de trop augmenter les loyers.
Le projet de loi sur la réforme des locataires est un bon point de départ, mais il doit être renforcé. Nous devons faire pencher la balance du pouvoir en faveur des locataires, en les protégeant des propriétaires qui cherchent à exploiter les failles pour saper la sécurité d’occupation. Les paiements de réinstallation font partie de la réponse.
