Cette histoire a été publiée pour la première fois par ProPublica, une salle de presse d’investigation lauréate du prix Pulitzer. Inscrivez-vous à la newsletter The Big Story pour recevoir des histoires comme celle-ci dans votre boîte de réception.
Un nouveau dossier juridique déposé par le procureur général de New York cette semaine a accusé la société de l’ancien président Donald Trump d’avoir induit les prêteurs en erreur sur la santé financière de son gratte-ciel emblématique du centre-ville de Manhattan, 40 Wall Street, tout en cherchant à renouveler l’hypothèque de l’immeuble.
Bien que l’organisation Trump ait qualifié le 40 Wall Street de « l’une des grandes réussites après 2008 », le prêteur Capital One a trouvé les estimations de la valeur de l’immeuble si incroyables que la banque a refusé de refinancer le prêt de la tour en 2015, selon le dossier.
« Capital One nourrissait un grand scepticisme concernant les évaluations de l’organisation Trump », indique le dossier, qui a été soumis par le procureur général Letitia James en réponse aux efforts de Trump pour l’empêcher de l’interroger, lui et ses enfants, dans le cadre d’une enquête en cours menée par son bureau.
Les nouvelles accusations offrent des détails surprenants sur une éventuelle fraude financière impliquant le 40 Wall Street – l’un des sujets d’un article de ProPublica de 2019 qui mettait en évidence des documents financiers contradictoires que l’organisation Trump avait déposés pour le bâtiment.
L’histoire de ProPublica a documenté comment les revenus, les dépenses et les chiffres d’occupation cités dans le refinancement éventuel du 40 Wall Street et d’un autre bâtiment de Manhattan ne correspondaient parfois pas à ceux que l’entreprise avait déposés auprès des autorités fiscales de la ville. Une évaluation plus faible pour la ville produirait une facture fiscale inférieure, tandis qu’une évaluation plus élevée pour les prêteurs faciliterait l’obtention d’un nouveau prêt hypothécaire.
Un expert a déclaré qu’il semblait que l’organisation Trump gardait « deux ensembles de livres ».
« Cela ressemble à un ensemble de livres pour le fiscaliste et un ensemble pour le prêteur », a déclaré Kevin Riordan, expert en financement et professeur d’immobilier à la Montclair State University, à l’époque.
Dans son dossier, James affirme que les employés de Trump Organization, y compris les enfants de Trump, ont pris part à un schéma de tromperie dans lequel ils ont induit en erreur les prêteurs, les assureurs et l’Internal Revenue Service en exagérant largement les valeurs du 40 Wall Street et d’une foule d’autres propriétés de Trump, y compris des terrains de golf en Écosse, à Los Angeles et à Westchester et ses immeubles sur les avenues Fifth et Park.
L’organisation Trump s’est déchaînée jeudi contre James, un démocrate, via une déclaration envoyée par courrier électronique par un porte-parole, disant: «La seule personne qui induit le public en erreur est Letitia James.
« Elle a fraudé les New-Yorkais en fondant toute sa candidature sur la promesse d’obtenir Trump à tout prix sans avoir vu la moindre preuve et en violation de toutes les règles éthiques imaginables », indique le communiqué de l’organisation. Il a affirmé que James « n’a aucun cas » et que « les allégations sont sans fondement et seront vigoureusement défendues ».
Alan Futerfas, un avocat des enfants de Trump, Donald Jr. et Ivanka Trump, a également critiqué James, l’accusant de faire « des menaces répétées pour cibler la famille Trump » et d’ignorer les protections légales pour « les personnes mêmes sur lesquelles elle enquête ».
James cherche à contraindre à témoigner et à obtenir des documents de Trump, Donald Jr. et Ivanka, qui, selon elle, n’ont pas coopéré à son enquête.
Le dossier indique que les évaluations immobilières constituaient le cœur des états de la situation financière que l’organisation Trump utilisait pour démontrer sa valeur nette. Les déclarations, qui, selon James, contenaient des inexactitudes, ont été compilées par une agence comptable externe à partir d’une feuille de calcul de données et de documents de sauvegarde fournis par l’organisation Trump.
Les garanties personnelles de Trump à certaines banques et assureurs l’obligeaient à certifier que ses états financiers étaient corrects, selon le dossier de James. Les documents indiquent que son bureau a des preuves que Trump était « personnellement impliqué dans l’examen et l’approbation » des déclarations.
S’il s’avère que l’entreprise ou ses employés ont délibérément fourni des évaluations trompeuses, ils s’exposent à des sanctions civiles ou pénales. La société fait l’objet d’une enquête par James et le procureur du district de Manhattan, Alvin Bragg.
Avec son style néo-gothique classique et sa flèche verte emblématique, le 40 Wall Street a donné à Trump une présence dans le quartier financier le plus célèbre du monde. Son entreprise n’en est pas propriétaire, mais a plutôt acheté en 1995 le droit d’agir en tant que propriétaire de ses bureaux et de ses locaux commerciaux. Trouver des locataires pour cet espace, cependant, en particulier dans la tour étroite de l’immeuble, s’est avéré un défi, surtout après le 11 septembre, lorsque l’occupation a chuté et que tout le quartier financier a connu des difficultés, a révélé l’enquête de ProPublica.
Le dossier de James indique que dès 2009, Capital One, qui détenait l’hypothèque sur la propriété, « a soulevé des inquiétudes importantes concernant les flux de trésorerie » au 40 Wall Street, provoquant des réunions en personne avec Trump, Allen Weisselberg, directeur financier de longue date de Trump Organization. et d’autres. Donald Trump Jr. a également été impliqué dans les discussions, indique le dossier.
Les conversations ont conduit à une modification du prêt en 2010, le personnel de la banque nourrissant des doutes sur les représentations de la Trump Organization sur la situation financière du bâtiment. Au cours de ces discussions, la Trump Organization a fourni à la banque des chiffres de bénéfices pour 2010 de 12,3 millions de dollars, que le personnel de la banque a qualifiés de «très optimistes».
Plus surprenantes étaient les différences entre les évaluations qui figuraient sur les états de la situation financière de Trump et celles préparées par les évaluateurs de Capital One. La Trump Organization a fixé la valeur du bâtiment à 601,8 millions de dollars en 2010, tandis que les évaluations de Capital One réalisées par Cushman & Wakefield l’ont fixée à un peu moins d’un tiers de cela, soit 200 millions de dollars.
Weisselberg a partagé l’une des évaluations les plus élevées de l’entreprise pour le bâtiment avec la banque au début de 2015, se vantant d’un « investissement en capital considérable » et d’un « flux de trésorerie bien amélioré ». Il voulait que Capital One restructure son prêt et renonce à un paiement en principal de 5 millions de dollars dû en novembre.
Mais Capital One a refusé de refinancer l’hypothèque, faisant référence à sa propre estimation interne selon laquelle le bâtiment ne valait que 257 millions de dollars à l’automne 2014.
Cette année-là, l’hypothèque de 160 millions de dollars de 40 Wall Street était une épine dans le pied de Trump, représentant sa dette unique alors la plus importante alors qu’il lançait sa campagne pour la présidence.
Après le rejet de Capital One, l’organisation Trump s’est tournée vers Ladder Capital Finance, où le fils de Weisselberg, Jack, était directeur. Ladder a commandé sa propre évaluation. Bien que Ladder ait utilisé la même équipe Cushman & Wakefield qui avait estimé que le bâtiment valait 220 millions de dollars en 2012, l’équipe a cette fois plus que doublé la valeur à 540 millions de dollars, selon les documents juridiques. Ladder a approuvé le refinancement.
Le dossier de James indique que les preuves obtenues par son bureau suggèrent que l’évaluation Cushman de 2015 « semble avoir utilisé des faits manifestement incorrects et des hypothèses agressives » pour arriver à l’estimation la plus élevée, qui, selon le document, « ne reflétait pas une évaluation de bonne foi de la valeur ».
Jeudi, Cushman & Wakefield a défendu ses pratiques, affirmant qu’il avait « un grand problème avec les erreurs de caractérisation concernant le travail effectué et pense qu’elles ne sont pas étayées par des preuves.
« Les évaluations Cushman & Wakefield référencées ont été entreprises et achevées de bonne foi sur la base des informations matérielles mises à disposition », a déclaré la société dans un communiqué envoyé par e-mail par un porte-parole. « Nous soutenons les évaluateurs et les évaluations référencées qui reflètent des évaluations justes basées sur les faits sous-jacents et la dynamique du marché. »
En 2015, l’état de la situation financière de l’organisation Trump indiquait la valeur de l’immeuble à 735,4 millions de dollars.
Ladder Capital et Capital One n’ont pas immédiatement répondu aux demandes de commentaires jeudi. Allen Weisselberg et Jack Weisselberg n’ont pas pu être joints immédiatement.
L’histoire de ProPublica en 2019 a révélé plusieurs cas où l’organisation Trump avait déclaré des dépenses beaucoup plus faibles à son prêteur, Ladder Capital, qu’aux autorités fiscales de la ville – y compris les frais d’assurance et le bail foncier de 40 Wall Street. Jack Weisselberg a refusé de commenter à l’époque les prêts de Ladder ou sa relation avec l’organisation Trump. Les dirigeants de Ladder ont également refusé d’être cités pour l’histoire à l’époque.
En 2019, l’ancien avocat de Trump, Michael Cohen, a témoigné devant le Congrès que l’organisation Trump avait parfois gonflé les évaluations pour paraître plus rentables et les avait dégonflées pour obtenir une facture de taxes foncières inférieure.
